天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路 blueprint .12 报告思路 总体定位 人气 商气 财气 商业 的混合 功能开发 开发商 投资商 经营者 消费者 财气 商气 人气 财气 报告思路 总体定位 人气 商气 财气 商业 的混合 功能开发 人气 商气 财气 商业 的混合 功能开发 人气 强迫引导 商业动力 TOD借鉴 核心商业 里应外合 聚集人流 TOD借鉴 TOD借鉴 线路数量6 效益比较7 交通情况1 换乘站点4 TOD模型2 人流方向3 出行人数5 1、交通情况 区域道路交通 观内3条出观交通； 城市主干道南北向4条、东西向4条； 城市次干道网状分布； 与项目关系： 项目道路网密； 对外交通发达； 商业预留地不适宜商业形成 项目道路交通 四条城市主干道围合而成 东西向：回南北路、中轴线十里长街 南北向：黄平西侧路、建材城东侧路 次干道和支路网状分布 东西向：回南路、周良路 南北向：黄平路、霍营西路、霍营东路 城市主干道回南北路、建材城东侧路、黄平西侧路等连接外部交通； 项目区域规划的城市三级道路宽度都在30米以上，道路通行量较高； 项目地块有道路直接到城铁 霍营西路道路宽度30米 现状公共交通 外部公交线路 出观公交：6条，主要分布在西侧； 出观交通（八达岭高速）拥堵；城铁出行份额大 观内公交：6条，分布在西侧； 公共交通不完善，招手就停、末班车早影响居民的出行 内部公交线路 过观公交：8条，分布在西侧； 从回龙观边缘经过，出观的运载能力受限制 公交经过线路 区域公共交通不完善，交通拥堵； 公交覆盖面积少，缺乏系统化调节； 公共交通总结 2、TOD理念公交线路模型 TOD分为社区TOD和城市TOD。“社区TOD”位于支线公路网上，距轻轨车站或公交换乘站10分钟车程。我们从出行的方式来研究TOD理念的公交线路： 通过城铁出行（研究公交内部线路） 观内北部、西北部为目标人群（南部地区通过商业动力吸引）； 公交线路环绕观内，经过项目到达城铁 通过公交出行（研究公交外部、经过线路） 公交总站周围为目标客群； 公交总站为公交出观公交线路起始点； 通过项目换乘到达公交站出行 3、人流的方向 根据时间区域内消费人流方向如图 4、换乘点及出入口的设定 根据区域内的人流方向，确定换乘站的位置。 根据换乘站的位置，以及停车场的位置，确定商业出入口的位置 5、TOD理念公交引导出行人数确定 车站附近为办公、居住、酒店、商业 ，62%以上人员使用公交； 地铁车站周围的一些大型居住区, 公交出行份额超过了50%； 与车站的距离每增加30米,公交出行份额下降约0.6—1个百分点； 通过区域辐射人口，估计通过公交出行人口3万左右 6、TOD理念公交引导数量确定 车道公交车辆的最大通行能力为60—90辆/小时， 考虑公交不影响交通流量的情况，设站的公交线路为12—20条。 建议引导15条公交 7、TOD理念公交线路带来的效益比较 假如成功引入15条公交线路，按一条线路6万元的建设费计算，公交投资90万。 15条线路每天可以吸引15条×12小时×4次/小时*车×10人=7200人，专家预测人均可支配收入4000美元，1/3拿来做日常消费，假如有1/2到项目区域消费，未来这部分人一年的消费力大约有3800万/年。 项目总投资4.2亿。 从公交投资和总投资的比较，以及带来的效益来看，TOD理念公交线路引入的重要性得以体现 人气 强迫引导 商业动力 TOD借鉴 核心商业 里应外合 聚集人流 核心商业 核心商业 选择1 人气提升4 原因2 总结3 核心商业 1、选择 商业的中心区是提升商业动力的关键： 大型品牌超市构成项目区域商业核心（由品牌效应吸引人流）； 社区配套 品牌超市 休闲娱乐 品牌超市 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看