合肥绿色港湾一期价格报告 世联地产 11月 报告思路 报 告 思 路 定 价 背 景 项目概况 市场现状 市场比准均价的确定 价格策略及价格表结构生成 价格表验证 客户分析 实收价格表确定 对外价格表生成 推售策略 我们对目标的量化理解： 速度目标：开盘销售35套，销售率达到70%（首推49套） 价格方面：入市价格突破区域市场价格天花板（双拼6500，联排5500） 热销形成后尽快推高价格。 品牌目标：在沉寂已久的合肥别墅市场形成轰动性的岁末热销示范效应，营造口碑传播 目 标 发展商目标——在保证开盘热销的前提下尽快提升整盘价值 速度价格品牌 报告思路 报 告 思 路 定 价 背 景 项目概况 市场现状 市场比准均价的确定 价格策略及价格表结构生成 价格表验证 客户分析 实收价格表确定 对外价格表生成 推售策略 经济指标 占地165亩，容积率0.52，建面6.2万平米 产品 纯正西班牙风格别墅 241户豪华双拼、普通双拼、联排及叠拼别墅 规划 岛状组团规划 景观 中心绿地，枝状景观，最大化享受的水景资源 配套 2000平米风情商业街 庆典广场 3000平米主题会所 入口景观广场 3000平米众客会会所 花径景观道 游泳池 中心岛 景观水系 一期项目概况 双拼产品尺度舒适，花园大，地下室与露台赠送面积多，是市场独有产品； 联排产品为目前市场稀缺产品，但08年相对近城主要竞争对手玫瑰绅城竞争力优势不明显； 叠加产品为市场主流产品，但在本区域价格空间尚处于低位 双拼明星产品市场稀缺，联排产品担负现金流贡献，叠加产品市场潜力有待培养 一期房源盘点 报告思路 报 告 思 路 定 价 背 景 项目概况 市场现状 市场比准均价的确定 价格策略及价格表结构生成 价格表验证 客户分析 实收价格表确定 对外价格表生成 推售策略 合肥别墅市场正处于传统城市别墅板块退出市场，东南近郊别墅、度假型别墅板块尚未成型的市场空白期 大蜀山传别墅区 东南近郊别墅 市场大势1——别墅市场板块格局 经开区别墅 黄山路城市别墅 本案 政策紧缩下，合肥别墅市场长期供应稀少，需求被抑制，叠加与洋房等类别墅成为主流产品，纯别墅社区必然长期稀缺 市场大势2——别墅市场供求结构 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 新华学府春天别墅湾叠加/约2万方 玫瑰绅城联排/5万方 碧湖云溪叠加别墅/10万方 绿色港湾一期双拼，联排，叠加别墅/6万方 帝豪星港湾联排/2万方 元一水果墅独立/5万方 碧湖云溪别墅/5万方 阿奎利亚/1.5万方 金色家园/5万方 大溪地叠加，联排/2万方 下价格呈现短期全面跃升态势，传统城市别墅现房尾盘整体冲击8000-10000高价区，中档城市别墅价格集中6000-8000，经济型别墅价格平台接近5000 别墅市场价格水平 传统城市别墅 经济型别墅 度假型别墅 御景山庄 10000 8000 6000 5000 4000 新华学府春天 维也纳森林花园 帝豪星港湾 大溪地 元一水果墅 碧湖云溪 （二手） 新加坡花园城 （二手） 蜀山名筑 （二手） 维多利亚（二手） 高端城市别墅集中于8000-10000 经济型别墅价格平台接近5000 中档城市别墅价格集中6000-8000 别墅市场去化速度 传统城市别墅现房尾盘采取高价自然去化策略，月均去化4-5套；经济型别墅多小批次滚动开盘，批次去化10-20套 别墅产品去化速度 20 15 10 5 0 维也纳森林花园 新华学府春天 百协大溪地 帝豪星港湾 元一水果墅 在售别墅项目扫描 竞争项目扫描 项目竞争主要面对区域内城市别墅竞争 ，东南板块别墅整盘供应潜力20万平米，直接竞争对手的地段截流优势明显。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看