佳铭九亭别墅项目提报
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项目定位 产品建议 价格评估
项目定位
背景分析 市场分析 客源分析
九亭——城市别墅
西向发展表现为独栋别墅，休闲度假氛围浓郁，以高端独栋别墅为主 南向发展表现为经济型别墅，城市居住氛围浓郁，纯独栋别墅极为稀缺 本项目所在并非传统高端别墅区，而具有更高的城市属性
高端独栋别墅
经济型城市别墅
城市别墅——地理位置
未来市场中，本项目将是城市别墅中距离市区最近的纯独栋别墅地块
华漕
九亭
泗泾
佘山
新城
新桥
沪闵
浦江
赵巷
徐泾
华漕
九亭
泗泾
佘山
新城
新桥
沪闵
浦江
赵巷
徐泾
城市别墅——交通条件
有地铁连接城市中心，可步行搭乘地铁的独栋别墅板块 3条快速通道环绕，快速联通城市中心的独栋别墅板块
9号线
1号线
城市别墅——配套条件
唯一同时享有内、外双重城市级商业配套的独栋别墅项目
城市别墅——稀缺性
本项目将是城市别墅范围内的绝版纯独栋别墅地块
小独栋别墅
项目主力户型面积属于小独栋别墅，基本符合项目区位非传统高端别墅属性，而是最强城市属性的特点
未来西区别墅中城市属性最强的纯独栋别墅地块绝版纯小独栋城市别墅项目
结论
从本项目自身条件看本项目
项目定位
背景分析 市场分析 客源分析
独栋别墅整体市场分析
供求
07年上海独栋别墅供不应求有愈演愈烈之势，近期在政策和价格快速上涨的影响下去化有所回落，但较公寓市场影响程度小，且仍保持供不应求态势
07年受个案影响价格波动较大，但价格增长仍非常明显，独栋别墅市场进入07年第三个价格上涨阶段
价格
去化1
500-1000万段迅速增长，已经超过500万以下段成为市场主力，是市场支撑最佳的总价段
05、06、07年上海独栋别墅成交面积
去化2
绝大部分独栋别墅客源集中于1000万以下，1000-2000万去化套数相对500-1000万下降近70%，市场表现差距较大
1-8月上海独栋别墅成交套数
去化3
连续上调贷款利率，未来仍有上调预期 多次置业首付提高至四成，别墅多为多次置业 银行紧缩贷款额度，下半年出现贷款荒，降低别墅去化速度 明年很可能出台物业税，而别墅必然为重点关注目标
自9月份以来深圳楼市出现盘整，一手房、二手房成交量都出现了大幅下降，降幅达到了70%，倒退到了10年前—1999年前后房地产市场刚起步的成交量；广州、北京楼市已呈现有价无市的空跑现象，上海则出现价格与成交量均震荡走低现象；一线城市二手房市场频繁出现房源的恐慌性抛售；此次调控的影响面和影响程度正逐渐扩大，一旦物业税等更为严厉的政策出台，楼市拐点可能即将出现
我们认为未来操作策略应极为谨慎，防范别墅项目去化风险
总价段1——500万以下
基本均位于远郊，容积率在0.32-0.57，属经济型别墅，年成交价格仅14000-19000 本项目区位和容积率远好于市场平均水平，不适合定位此总价段
（成交套数前三）
总价段2——500-750万
区位较好，容积率0.23-0.44，以小独栋别墅为主，花园面积300-600，去化量大，年成交价格在18000-20000 本项目条件与市场平均水平相近，为较为稳妥的总价段
总价段3——750-1000万
区位以远郊为主，容积率0.22-0.34，花园面积400以上，去化量较小，成交价在20000以上 本项目条件略低于市场平均水平，但进行良好项目操作有可能切入市场，由于成交价格普遍较高可获得更好经济利益
总价段4——1000万以上
高端独栋区位，容积率0.175－0.3以下，占地面积和花园面积均高，去化量较小，成交价格27000-45000 本项目条件难以与市场平均水平竞争
结论
尽管独栋市场供不应求、价格上涨迅速，但在宏观调控的背景下，仍应采取较为谨慎的操作策略，将本项目总价段切入在最有市场和客源保证的总价段内，降低未来市场风险是本项目重要原则之一； 从整体别墅市场来看，结合本项目先天条件将主力总价段放在750万—1000万，是既能保证市场支撑以及利润最大化的

小独栋别墅市场分析
供应
未来供应近400套，以目前去化速度来看1年内可完成去化，房源供应表现为稀缺
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