保利心语花园定价报告
一、市场分析
1、铁西区市场
铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造，打破了延续50年的“南宅北厂”旧格局，为铁西新区东部腾挪出了大批的土地，这使得新房地产项目的大批落户铁西。铁西区已成为市内五区住宅供应量最大的市场，在目前的市场环境下，铁西区的项目面临的竞争压力也远远的超过其他城区。且目前在售的铁西区项目大多为，铁西新区大发展时出售的地块，多数项目都有成本优势，价格空间较大
就铁西板块市场而言，目前各大开发商因存货量大，迫于资金压力，自08年市场的冰冻期开始即推出各种促销策略，有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况，但08年整体销售情况均不理想
进入09年以来，从2月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看，在楼市整体普遍低迷的情况下，沈阳住房刚性需求仍然较大，二环以内性价比高的项目仍受到购房者的热捧，并且部分开发商开始打起了特价房的价格大战，使得观望情绪有所放松。2月沈阳成交热点区域集中在铁西与于洪区，铁西区占总成交套数的23.06%, 共计914套，心语花园所在的铁西西部板块销售状况也有所好转
与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中，与本案高层产品存在竞争的恒大绿洲、碧桂园银河城等，虽然项目地处于洪区，不过其位置到达市区的直线距离同心语花园相比较差别不大，而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性
板块代表项目销售情况备注铁西中部板块亚美利加一环85-120㎡准现房，一期3880元起价，均价4600； 二期均价对外口径47005月2日开始二期诚意认购铁西西部板块美好愿景一期整体均价4100，一次性96，贷款98折销售情况不理想，第一次开盘仅售70余套，去货缓慢凯荣国际剩余大户型，98~160㎡，起价3950，均价4200。 主推98㎡两居，其中特定房源首付仅四万，剩余部分年内付清即可于洪板块碧桂园·银河城高层洋房均价3288元/平米起，120~150平，可享85折优惠，折后最低价2700元/平5月份加推新货，预计会有70-80平小户型上市。恒大绿洲河景高层（19层）折后均价4680元/平，小高层折后5500元/平，均送1500元/平豪装19日新组团开盘2、竞争板块分析
保利心语花园的竞争楼盘大多位于铁西区和于洪区。主要可以分成3个板块，分别是铁西区中部板块、铁西区西部板块、铁西区南部板块。保利心语花园项目位于铁西区西部板块，紧靠二环重工街
板块位置楼盘开盘时间档次建筑类型建筑面积价格面积区间销售率后续推货铁西区西部板块重工北街以西凯荣国际花园07.9.10中高层、多层约25万98㎡两居特价3950，均价48-16080%二期约建面
20万平狮城经典07年12月中低高层、多层约3万均价3800元
起价3380元58-13260%6栋楼约3万
后期尾盘假日普罗旺斯07年12月中低高层、多层、洋房共约60万无差价销售，3380元32-12760%高层肇工街与北四路交汇处美好愿景08年
9月20日中高多层，小高层
高层53万3680元起价，均价
4100元43-16415%首推13栋约2000套左右铁西区中部板块保工街以西，重工北街以南第一城06.9.16中高层、小高层120万4100元，起价3400元，最高价4850元52-16240%D、E组团约
40万平铁西区南部板块揽军路周边宏发华城
世界06.10.31中高多层100万4438元，起价4013元，最高价7071元34-13650%四期约16万平保利心语花园位于铁西区西部板块，目前板块整体销售情况很不乐观，凯荣国际花园、狮城经典、美好愿景等多个项目都处于滞销状态，板块内价格大幅跳水，促销力度越来越大。但大幅降价仍然无法撬动市场，项目直接竞品美好愿景在9月21日开盘仅销售70余套
3、直接竞争对手
（1）凯荣国际花园
占地面积一期2.4万建筑面积一期5.5万容积率2.19栋数一期7栋
两期开发高层栋数2D-17F
1D-18F
1D-7F总户数一期369户建筑风格新加坡(现代)入市时间-7入住时间-12公摊系数20%车位数车库99个绿化率35%推售房源一期7栋采暖方式暖气物业费1元/平米*月户型配比销售情况户型面积所占比率总销售率销售价格一室无无80%高层：3850-5560元/㎡
多层：4200-4580元/㎡二室66-99㎡80%折扣：一次性9.8贷款9.9折三室101-138㎡20%热销户型面积小两室面积区间66-138㎡滞销户型面积三室大户型主要客户项目周边居民购买用途居住推广主线：新加坡式生活
主力户型：90-100平的两房
产品：大开间，短进深，开间为4.1-4.6米，北阳台有上下水可做洗衣房
折扣及优惠：
主推98㎡两居，临路单位特价3950元/㎡；园区中心单位均价4200，分期偿还首付，一期首付仅四万，剩余部分年内付清即可
其余单位一次性9.8折，贷款9.9折
凯荣国际花园一期自07年开盘以来，一年多的时间仍未消化完5.5万平建面。自以来频频的出现促销活动且力度越来越大
从项目位置来看，凯荣国际花园把住了保利心语花园主要的交通道路，地理位置优于本项目，与项目形成了面对面的直接竞争
（2）美好愿景
占地面积18万建筑面积53万容积率2.5栋数多层1栋
小高层19栋
高层21栋高层栋数21总户数5000建筑风格欧式入市时间．9．21入住时间月11月30公摊系数多层15%，高层22%车位数840绿化率40%推售房源约310套采暖方式地热物业费1元/平米*月户型配比销售情况户型面积所占比率总销售率销售价格一室44——65㎡19%15%3630起价，均价4100，二室70——109㎡43%折扣：
一次性9.6贷款9.8折三室97——141㎡38%热销户型面积70㎡、82㎡、93㎡面积区间40——160 ㎡滞销户型面积朝向差的44—65㎡一房，和大面积的三房。主要客户周边客户购买用途居住推广主线：17个花园里的欧洲
销售策略：期房销售，通过园林景观创意与质量品质保障体系的模式吸引客户， 3000元低价定金
折扣优惠：一次性96折、贷款98折
美好愿景自6月25日蓄客，8月份对外报均价4700元，随后因蓄客不理想，客户对4700元的价位普遍接受不了。9月份对外称内部认购，以均价4000元的关系户价格开盘，9月21日开盘推出330套，仅消化了70余套。后期价格有所微涨，一期均价4100，目前去货速度缓慢