谨呈：重庆万科地产
万科 · 新里程 新产品&新起点
报告核心内容
第一部分：现状下的问题解析
——市场与本体现状下的问题
——项目核心价值点及形象统领
第二部分：客户定位与形象定位
第三部分：营销策略体系建立
——营销执行的指导总纲
第四部分：营销执行方案
——销售目标及计划、客户渠道
第五部分：思源团队优势
——团队架构、思源公司优势
现状下的问题解析
项目解读 竞争环境及市场定位 问题界定
产品解读
万科锦程属于城市综合居住项目。 占地10.5万平米，总建筑面积64万平米。由高层住宅、洋房、写字楼、SOHO公寓、裙楼商业组成。
产品解读
著名建筑设计团队打造，时代感极强的形象外立面； 2栋SOHO公寓，楼高达至140米。

产品解读
产品解读
1号楼标准层平面图
3、4号楼标准层平面图
标准层平面设计总划分为4个单位，平均每单位约380平米，层高3600。

标准层平面设计总划分23个单位。 4个端头单位约40-50㎡，普通单位为约30㎡（不含阳台）。

产品解读
电梯配置： 1号楼写字楼共6部电梯，其中5部客梯，一部消防梯。 3、4号楼SOHO公寓共7部电梯，其中6部客梯，1部消防梯。

写字楼大堂：气派豪华，具有商务尊崇感。

产品解读
3号楼SOHO公寓以万科精装标准交房； 1号楼、4号楼以清水标准交房。

产品解读
从产品设计出发初判客户定位：
产品解读
产品物理属性：商务办公物业
我们商务型物业产品处于怎样的区域环境？
强大交通枢纽，形成半小时商务经济圈
交通环境
多元化交通体系，半小时通达全城。 公交系统：40余条线路 轻轨系统：1、2号线 地铁系统：1号线，其他线路规划中
区域现状
交通带来办公需求，但商务配套支撑不足，导致企业办公区域由内向外扩散
“渝中第二大商圈”，商务环境前景看好
区域前景
区域已有万科、龙湖等6大品牌开发商集聚建设，5年内开发建设400万方的综合体项目，在交通基础上，改善区域商业、商务、居住功能配套。

我们的产品在先天条件不足但未来看好的区域环境下，我们将面临的任务？
据不完全统计：
销售任务
公寓产品内部同质化严重，1800套货量如何去化？
售房部9月进场；写字楼9.15取得预售证；公寓10.15取得预售证 工作准备期短，推货节奏快，蓄客要求量大，销售任务严峻。

现状下的问题解析
项目解读 竞争环境及市场定位 问题界定
1、写字楼竞争环境及市场定位
2、商务公寓竞争环境及市场定位
竞争环境及市场定位
写字楼 宏观市场
重庆市商务市场发展至今已经相对成熟，形成了相对成熟的商务集聚区，商住性质公寓也开始受到政策限制，商务市场开始向生态环境、品质形象方向发展。

重庆商务市场发展历程
写字楼 宏观市场
商务写字楼市场供需情况
写字楼 宏观市场
重庆房地产市场价格走势
写字楼 宏观市场
重庆写字楼市场发展趋势
从目前规划看，解放碑、江北嘴仍将是未来高端商务市场的核心供应区域。

项目处于次商务配套中心区域，目前片区商务氛围相对分散，商务聚集效应较差。

写字楼 宏观市场
写字楼客户群的转变——前
前，写字楼市场更多是以投资客户购买之后转向出租。

通过前典型项目抽样调查：
写字楼 宏观市场
写字楼客户群的转变——后
写字楼 宏观市场
写字楼市场自用客群研究
重庆市主城区自用类客群行业统计
自用类客户行业主要集中在金融、生活服务类、电子信息类以及房地产相关行业类企业。

通过对属于购买自用型客群进行市调
写字楼 宏观市场
现重庆写字楼市场格局
写字楼 宏观市场
小结
重庆商务办公分布以五大商圈中心、江北嘴CBD为主，并向周边辐射。包括我们项目所在的大石杨板块商务副中心。 市场表现近几年量价上升，客户购买由投资转自用，商务需求明显提升，给我们项目提供了良好的市场基础。
本项目面临怎么样的竞争环境？市场定位是什么？？
。。。。。。以上文本无格式，具体请下载后查看