东塘项目全案策划报告
[品质 ][品位 ] [品牌 ] [城市] [现代] [国际]
目录
概要
概要
策划思路
概要
概要
整体目标
可研阶段经营目标
全案阶段经营目标
概要
管理目标 创造高速度，实现高收益 通过东塘项目的前期运作，实现与雨花大道项目联动发展 确立融科智地高端物业开发领域的品牌发展商形象 创立高效的团队工作模式 通过项目实战，锻炼队伍，为公司住宅业务发展培养人才
整体目标
概要
工作目标 年底开工 9-10月开盘 10月竣工交房 年底清盘
整体目标
概要
概要
整体定位
市场定位 城市生活、国际社区的引领者 客户定位 高端客户 产品定位 长沙城区有突破性、代表性的高档住宅
概要
客户策略 营造高层次的生活方式，突破消费者心理预期 以文化、理念等精神层面的特性因子去培育、引导客户消费心理 与目标客户形成互动，积极创新，进行深层次的消费心理研究，超越消费者需求，占据市场高位 通过客户俱乐部的会员制度抬高客户地位 现场营造，会所、景观、示范区、样板间、销售人员等全方位高端品位感
产品策略 通过产品创新追求差异化特点，形成产品超乎于消费者心理预期的更佳效果 在项目自身规划条件前提下，充分挖掘市场潜在需求，完善产品功能 重视建筑单体、户型、会所、立面、景观，使其成为产品硬件竞争力的关键 先开发市场接受力强和成熟度高的住宅产品，景观先行，提升项目档次，实现价值再创造
市场策略 充分调研现有市场现状，寻求市场差异化竞争 先期推广住宅产品，后期结合沃尔玛人气及自身项目的成熟，再推出公寓、商业 会所、景观、示范区先行，树立高端地位 整合顶级资源，塑造强势品牌
销售执行策略 品牌推广：塑造融科高端物业品牌发展商形象，预热阶段强力推广企业品牌 市场推广：绝佳地段，高性价比产品，全力打造高端人群的生活氛围 产品推广：规划、建筑（立面、户型等）、景观、配套等全方位的产品突破 客户营销：通过会员俱乐部及销售现场的以点带面营造品位感、层次感 营销模式：自销为主，组建高素质的一线销售团队，与业内强势策划、广告公司合作，确保高策划、推广水平与强销售执行力的统一
项目概况及现有资源分析
分析思路
地理位置及周边环境
项目概况
项目规划条件
地块价值解析
项目现有资源
分析结论
产业资源分析
市政基础配套
自然资源分析
商业资源分析
生活配套分析
教育及文化资源分析
项目概况 地理位置及周边环境 项目规划条件 地块价值解析
地理位置及周边环境
东塘片区总占地约240公顷，目前已发展成为长沙商业层次较高、商业形态较完善的城市核心商圈，总规明确东塘定位为城市商业副中心，将迎来新的发展机遇

五一广场、东塘、火车站并称长沙三大核心商业圈，东塘是目前商业形态最完善、商业层次最高的商圈。 东塘有长沙“徐家汇”之称，商界有扼东塘而握长沙的流传说法。 东塘已成为集休闲娱乐、金融证券、酒店餐饮、零售及商场、超市、电讯于一体的综合性大型商圈

片区规划布局：改造东塘商业环境，提升东塘商圈品味；改造城市重要景观轴韶山路沿线建筑及绿地；二、三类工业全部外迁；韶山路沿线以新开发建设项目树立沿城市主干道的全新城市景观

片区及周边区域主要功能结构为两线七区。两线即韶山路沿线、芙蓉路沿线；七区为东塘综合商业区、侯家塘体育文化商业区、黄土岭高档商务区、雨花亭商业区、涂家冲医疗区、伍桂塘居住区；金盆岭地段的交通学院、电力学院和水利学院建设成为文教科研区

东至韶山路（路幅60米，城区形象最好的道路），与沃尔玛隔路相望；西至工业学院教师宿舍；南至砂子塘小巷及12米规划路；北至省化工设计院及8米支路

规划条件
注：地上、地下面积待方案的最终落实
地块价值解析
地块价值解析
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