同致行思考……
“07后市场现象”给我们什么启示？ “90/70政策”下的高容积率项目如何进行差异化定位？ 面对销售速度下滑局面，是否能通过产品精确定位予以缓解？
市场分析
项目价值研判
规划布局建议
项目开发策略
目 录
整体营销策略
项目定位
第一部分 市场分析
全国房地产大势分析
郑州房地产市场分析
项目区域市场分析
市场大势分析
政策环境
宏观政策打压投资，政策导向经济型住宅，郑州市城中村改造加速放量，销售压力剧增，竞争更加激烈
央行６ 次加息
历经12次调整存款准备金率
货币政策 财政政策的双紧
提高二套房 首付比例
投资成本增高
90/70 政 策
中小户型成为主流
同质化产品增多，投机、投资比例下降； 全国大部分城市出现了成交量与成交价格双下跌；购房者持续观望； 城中村改造加快，市场投放放量，未来竞争加剧

城中村土地放量
城中村改造政策 改造步伐加快
市场大势分析
10万亿
14万亿
17万亿
03年
04年
05年
06年
07年
03年到05年 居民储蓄余额加速增加 人均储蓄率全球第一
05年到07年 居民储蓄余额增速减缓 “储蓄搬家”逐渐显现
07年5月起 居民储蓄余额出现滑坡 最高缩水幅度2.5%
市场现象1：储蓄回流，民间资本投资下降
市场现象2：股指大幅下跌，一级房地产价格明显下降
虚拟资产证券： 上证指数由07年8月的5000点以上到08年7月跌至2470点左右；
国家发改委统计： 08年初全国商品房价格普遍出现小幅度下滑，跌幅在1%以内；
07年全年央行多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率、多次加息，以及出台多部政策法规，目的旨在抑制货币信贷过快增长和国内经济过热，降低信贷风险。抑制过热的房地产投资。 宏观调控效果在证券市场和房地产市场日益显现

07年底 居民储蓄余额达到172534万亿
08年
宏观调控效果显现，“投资热”退烧
市场大势分析
1~10月深圳市商品住宅成交均价由10000元/㎡一路攀升至17350元/㎡ ，随后交易量大幅下滑，市场开始调整，去年11月，深圳市房价骤降，此后持续滑落。 1～7月，深圳全市新建商品房住宅销售面积179.98万㎡ ，同比减少53.17%；商品住宅销售均价由15080元/㎡一路下滑至12387元/㎡ 。 一线城市商品住宅呈现量价齐跌的市场状况；郑州市1-6月郑州市商品房销售量同比降幅34%，成交价格小幅波动。
一线城市商品住宅销售量价齐跌；郑州市场销售量同比降幅较大，销售价格已有回调迹象
领头羊的动向
万科敏锐把握市场状况，紧跟政策导向，快速调整战略方向，放慢节奏，调整产品
市场大势总结
种种迹象表明，房地产市场发展减速了，量价齐跌的市场状况，已不仅仅局限于一线城市，这一市场趋势将逐步波及二线甚至三线城市；房地产市场正由卖方市场向买房市场转变，我们将面临更加严酷的市场环境……
郑州市的房地产市场运行状况如何呢？
第一部分 市场分析
市场大势分析
郑州房地产市场变化
项目区域市场分析
郑州房地产市场分析
成为郑州房地产市场发展的转折点，07年以前供销两旺，价格增长迅速；08年上半年供销量齐跌，价格小幅波动，价格回调迹象明显.
郑州房地产市场分析
2000年郑州市商品房市场供给和销售走势
2000 以后郑州市房地产市场快速发展，尤其是03年后市场供应和销售量增幅变大，市场供销两旺。 2000间郑州市商品房总供给量约4390万平米，总销售量约4019万平米，总体供销比为1.09，整体供销平衡

2000年郑州市商品房价格走势
1-6月郑州市商品房批准预售面积同比减少130万㎡，销售量同比减少126万平米。 1-6月郑州市商品房价格停止猛增趋势，开始波动变化，总体均价维持在4500左右。 上半年本市户籍购房者占54%，外地户籍购房者占比46%，外地客户已成为不可忽视的购房群体。
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