【香江别墅二期营销策略总案】 亚豪机构 项目介绍：地块区位 关键词1：西山最北端 北京西山是北京西部山地的总称，走向北东，长约90公里，宽约60公里。不可再造的自然景观、名胜古迹、皇家园林使得此区域素有“皇家板块”美誉。 本案地处西山北麓。从大环境来看：三面环山，一侧临水 距离华彬高尔夫直线距离3.3公里; 距离六环直线距离4公里; 距离京密引水渠直线距离5公里; 距离凤凰岭直线距离7.8公里; 距离北清路直线距离11公里; 拥有生态旅游资源、高端休闲资源 位于西山最北端，人文底蕴丰厚，周边资源若即若离 项目介绍：产品序列 关键词2：紧凑型别墅 各序列产品户型面积： 多层住宅套均在100平米以内； 双拼、叠拼、联排、类独栋套均在215-340之间； 独栋产品套均在482平米； 受规划政策影响， 整体二期地块以中小面积的紧凑型产品为主！ 非传统板块首置型别墅群 我们对于项目的几点理解 最考验产品细节的托斯卡纳 西山最北、周边配套稀缺 遥距中关村90分钟车程 一期大量空置，人气冷淡 本案五大核心问题 【非传统板块首置型别墅群】现有产品构成是否为市场所接受？ 【最考验产品细节的托斯卡纳】产品力是否足够抵御市场竞争？ 【西山最北、周边配套稀缺】哪种类型人群成为潜在客户？ 【遥距中关村90分钟车程】如何使客户对本案发生兴趣并到场？ 【一期大量空置，人气冷淡】如何促成到场客户成交？ 本案五大核心问题 【非传统板块经济型别墅群】现有产品构成是否为市场所接受？ 市场理解：各板块竞品 ●龙湖花墅香醍 ●康城(暖山) ●泰禾红御 ●纳帕尔湾 ●龙湖香醍溪岸 ●富力湾 ●龙湖滟澜山 ●龙湾别墅 ●誉天下 ●珠江壹千栋 ●保利垄上 ●金科帕提欧 ●北京湾 ●顺驰林溪 ●中海瓦尔登湖 ●西山林语 ●诸子阶 ●御园 ●北辰香麓 市场理解：各板块竞品 第一居所 CBD后花园 运河景观文化 潮白河景观 四合院产品 紧邻机场/使馆区 最成熟别墅群落 龙脉 上风上水 温泉 上风上水 中轴线 交通便利 价格优势 三山五园 皇家别墅区 城市别墅 市场理解：重点项目分析 中央别墅区：龙湾别墅 紧邻龙湖滟澜山，顺义后沙峪温榆河畔中央别墅区内。总用地面积1800亩，容积率0.47 地上6000平米健身会所，10万平米运动休闲公园。28000平米乐客湾商业广场。 项目东侧三所知名中小学幼儿园，英国NordAnglia幼儿园, ISB（北京国际学校），英才中小学（开发商产业） 在售产品： 四期合院，独栋250-343平米地上，总价800-1000万 楼王钓鱼台，884平米，总价4000万起 龙湾热销关键 完善的餐饮、生活、运动、教育配套； 真正的独栋； 外围花园与下沉庭院； 销售情况： 5月16日，当日热销1.31个亿； 独栋庭院感十足 每户私属庭院均为包括下沉庭院的200平米庭院； 围墙2米高，确保人在首层室内，不与邻居对视； 院墙采用天然花岗岩铺装，加装饰型花窗与雕塑与小品 入口处设雨棚与1.4米宽院门； 馈赠高大成树，地源热泵，温泉入户，室外露天双车位， 下沉式庭院的完美利用 其样板间最精彩的部分便是对于下沉式庭院的演绎——加盖玻璃顶，成为露天温泉池 市场理解：重点项目分析 市场理解：重点项目分析 奥北别墅区：保利垄上 保利垄上位于立汤路9号，紧邻北六环61出口。该项目一期二期478栋独栋别墅于07年已售罄， 在售产品： 目前三期共125栋独栋别墅， 420-700平米，套均800-1500万元。 后期另有少量叠拼别墅。 垄上热销关键： 奥北龙脉， 奥北最大会所，3.3万平米水系， 前二后三下沉庭院， 8.3米高挑空客厅， 赠送私属精装庭院。 销售情况： 9月12日开盘，开盘当日认购35套，3.5亿元。 市场理解：重点项目分析 岛居独栋 前二后三下沉庭院，3.3万平米水系溪水绕居。呈现绝佳水景。赠送私属精装庭院； 奥北最大会所 1.2万平方米的会所，06年投入运营。除具备会所功能设施外，更增设专门设有数十间高档商务客房。严格按照国际四星级以上酒店标准进行硬件配置，部分功能设施达到国际五星级酒店标准 别墅居住氛围浓重 一期、二期478栋已销售，半数以上已入住 市场理解：重点项目分析 西山别墅区：保利西山林语 位于海淀区西山后山，三面环山一面临水，距离4号线地铁15分钟车程。 120万平米超大社区。2万平米酒店配套、5000平米社区内部商业街、4-5万平米SOHO写字楼、3万平米SHOPPINGMALL 签约伊顿按国际双语幼儿园 在售产品： 别墅：400-515平米，总价1000-1500万元 公寓二期：90-100平米，均价16000元/平米 西山林语热销关键 百万平米复合型超大社区 完善的社区配套； 西山的稀缺资源 三山一水的优越环境 别墅价格涨幅 1月：21000元/平米 10月：26000元/平米 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看