跨越蓝海之中英街壹号营销策略案
探知蓝海
目录体系
Catalog System
宏观市场认知 区域市场概况 未来竞争局势
突破蓝海
制定蓝海战略
推广形象突破 包装展示突破 价值提升突破 客户挖掘突破
营销执行策略 入市价格预判 商业定位策略 入市时机建议
中原团队展示及附件
重点问题解答
part1
宏观市场认知
区域市场概况
未来竞争局势
探知蓝海
国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整
限购！ 限贷！ 限价！ 二手房评估价征税！ 月度零增长！
， 政策频出， 打压不断！
中原关于未来房地产调控政策走势的观点
政策研判
巩固为主 -限贷政策 -限购政策
视房价走势而定 -限购政策扩大化 -房价快涨的城市
视房价走势而定 -新的行政手段
执行不力，待加强 -1000万套保障住房 -房价控制目标
政策调控仍将持续 预判的房地产市场更加严峻
从现状 探寻未知的未来……
片区现状
1-9月份成交新房成交走势图
1月份受万科拿地和海山道1号集中入市影响，盐田片区价格量价齐升； 2-4月份收到春节和新政影响销售量大幅下降，但开发商并未采取降价措施，均价变化不大； 5-7月份东港印象、春天海开盘加上海山道1号促销力度加强，出现一波量升价跌走势； 7月后，受到加强限价令影响，各盘销售量急剧萎缩，海山道封盘导致均价大幅下跌； 10月上东湾开盘，增加新的供应量，同时拉高整个区域均价
数据来源：国土局统计数据
万科拿地消息 海山道1号销售
新政影响期
东港印象、春天海开盘
加强限价令、推盘量少
由于梅沙别墅无集中成交，故量价走势比较真实地反映了盐田片区普通住宅的市场走势
盐田价格趋于平稳
根据区域项目的地理位置，可以将盐田市场分为以下三个区域
沙头角中心
盐田港 后方陆域
梅沙片区
沙头角历年开发项目
2002年
东方海岸 东海丽景二期幸福湾 碧桐海苑 瀚海东岸 海韵庭园 金港盛世
和亨家园皇家海湾公馆
东埔海景花园 山海华庭 东海丽景 蓝田壹 瀚海翠庭
倚山花园二期 东海丽景二期幸福湾 碧桐海苑 瀚海东岸 海韵庭园 金港盛世
新世界倚山花园三期 中海半山溪谷 宝桐居 海滨假日 裕达华庭 旭飞桐林半山
和亨中心广场东部翠海轩
山海家园 山海阳光 盛世名门 蓝郡
海山道一号，上东湾
片区房地产市场发展缓慢，相对稳定和独立，名盘较少
幸福海
盐田区项目地图（不含别墅）
片区现状
金山碧海
万科滨海综合体项目
佳兆业三、四村改造项目
上东湾
海山道1号
畔山公寓
倚山花园三期
蓝郡
东港印象
春天海
钻石湾
中英街壹号
八十步海寓
昊海君悦
蓝郡西缇
蓝郡左岸
海山道1号
片区在售典型项目
1月9日开盘当天推463套，销售约120套，50㎡-75㎡两房，89㎡三房销售较好，均价2.1万元/㎡。后期主推大面积户型，主力去货价格在2.3万元/㎡。热销期周均销售10套，目前剩余21套，2.4万元/㎡
项目说明：项目未售两栋为返迁房，目前正在转现售，预计上半年推出一栋，主力户型46㎡一房，125㎡三房，88套，预计售价2.2万/㎡
海山道1号——客户情况
客户组成：
项目在开售初期70%客户为沙头角和盐田港客户，但启动大规模转介后罗湖福田客户比例逐步上升，关内客户集中在罗湖莲塘和福田北。 购买群体主要是在盐田换房客户，罗湖、福田在盐田工作或开厂客户
成交客户类型： 在盐田开厂或经商的私营企业主 盐田事业单位高级工作人员 在盐田上班的香港客户 盐田当地换房客户 福田、罗湖投资客户
片区在售典型项目
上东湾
10月3日开盘当天推444套，销售约170套，48-60㎡销售较好，均价2.3万元/㎡。88㎡三房改四房单位价格在2.6-2.8万元/㎡，总价过高，销售速度相对较慢，算上赠送面积，折合单价15000元/㎡
项目说明：项目经过两年的纠纷后，终于在9月23日取得预售证。由于拖延时间过长，前期积累客户流失严重。但项目位置优越，产品赠送高，卖场氛围包装到位，项目开盘销售结果比较理想
片区在售典型项目
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看