香蜜湖开启山时代 万泽云顶尚品营销策略及执行报告 深圳中原事业一部 ShenZhen.07.2010 策略前思考：牛市规划产品，牛熊市不清卖楼，项目是否很安全、如何价格最大化？ 策略前思考：豪宅营销更重展示和体验，但项目工程进度压力大，如何解决客户及价值问题 由于本项目作为万泽股份（000534）定增序列项目，2011年对股东有相关利润承诺，因此在保证工期建设的情况下，A地块先行开发销售，2011年销售回款目标为11亿元，并定于2011年12月20日前须实现毛坯入伙 根据当前的工程排期预计，营销展示景观的交付时间约为2011年4月30日，销售中心交付时间约2011年4月10日、样板间/销售通道交付时间约2011年5月30日 营销目标理解：利润VS品牌 [销售目标] 11亿保底销售目标如何构成、达成 营销计划下的销售目标弹性空间（价格基准和成长空间） [品牌目标] 深圳高端市场话语权 万泽深圳区域最优质地块项目，怎么为后续开发沉淀品牌资本 Part 1. 项目分析 项目的静态价值体系是什么 项目片区的价值属性怎么界定 我们是香蜜湖，还是CBD中价值平行于香蜜湖的新板块 1.1价值基础分析 南山 福田 罗湖 香蜜湖 莲塘尾 塘朗山公园 区位印象：香蜜湖北，塘朗山公园 享有低密景观资源：7万余平米水库、20余万平米山地公园原生自然景观、片区内整体居住容积率0.41 交通通达性好，城市生活配套完善：香蜜湖路、侨香路、福龙路、北环等接驳各区，香蜜湖片区内商业文教等配套咫尺可享 项目规划平面图 项目开发入市：分为A/B地块，容积率2.4-2.87，首期A地块计划2011年中入市、2011年底交付入伙 地块一分为二，别墅+高层 园景与山地景观交融 高层三梯双户创新 具备大宅及豪宅标签：单层三梯、直接入户、单层两户，保证居住私密性与低密性 远眺山体景观、近看园区景观，居住舒适度增强 项目地块分A/B两块，首期A地块先入市，主要为高层大宅与联排别墅产品，利于树立项目形象 B地块以高层为主，借势A地块的别墅高端形象 项目园林景观引入欧式风格，将园区与周边山地景观合二为一，表现形式多样化并追求细节精致 以打造生态、纯粹、高端品质为理念，打造和谐人居、邻里共处文化 纯大户、高端产品形态：2类产品3种户型 - 155、179平米高层310平米联排，但存在产品单一带来的销售压力