城南新世家项目
价格策略说明
北京世联房地产顾问有限公司
二零零五年四月
一、价格制定步骤
1、明确项目价格制定前提及目标；
2、确定项目价格变动范围总差值及楼栋总差值；
3、确定项目的各楼栋均价、层差、平面差的分配；
4、制定项目价格表

二、项目特征分析
1、本项目住宅部分由9栋南北坐落的板楼组成；
2、今年底推出1、2号楼，目前也只考虑1、2号楼；
3、1＃楼28层，其中1－2层为商业用房，这部分面积不在考虑范围之内，1#楼销售面积为10984平米；2＃楼28层，销售面积为14628平米；
4、1#楼一梯四户，南北通透的为三居室户型，纯南向为两居室户型，小跃层；2＃楼均为一梯两户

5、1#楼北面紧邻南马路，2#楼靠近公建位置

上述项目特征对本价格策略带来如下启示：
天津客户认为，高层住宅中采光和通风的因素较大，随着楼层的增高而房子的采光、通风越好、价格也越高。低层部分因为景观和采光因素价值较低，中间楼层部分的价值较大，最顶层的价值并非最高，往往是次最高层价值最高

天津客户对户型的评价标准中，南北通透是十分重要的一点，因此在本项目中，单一朝向的户型的价格应低于南北通透的户型

南马路的嘈杂对2号楼的住户居住存在影响，因此2#楼的整体价值应高于1#楼

三、价格制定前提
1、不考虑外部（竞争）因素，只考虑内部地块价值以及户型等因素来调差；
2、整体均价5900元/平米；
3、销售速度47.5套/月

五、楼栋价格差制定
1、原则
我们综合考虑现场环境、各楼栋的视野、景观、噪音及各栋梯户比、采光等因素，认为1#、2#楼没有显著差异，只需考虑在推售顺序上的不同，所以两栋之间的差异宜不超过总体均价的5%，否则会发生不均衡销售或过分显示信心不足；
2、各栋均价：
根据项目本体分析，1#楼的价值应略低于2#楼，定价如下：
1#楼，均价5730元/平米
2#楼，均价6030元/平米
六、各栋平面差制定
１、确定权重
朝向和户型格局：（３０％）：根据客户访谈和市场调查显示，天津客户在购房时非常关注产品的实用性和朝向，因此，朝向和户内格局是客户最为关注的价值点；
景观（２０％）：客户在选定喜欢的户型后，通常会在一定范围内选择景观好的户型，所以景观次之

通风（５％）
采光（５％）
噪音（５％）
对视（５％）
2、户型打分（专家打分法）
因素
朝向
户内格局
内部景观
通风
采光
噪音
对视
朝向差换算
权重
30%
30%
20%
5%
5%
5%
5%
户型
打分
得分
打分
得分
打分
得分
打分
得分
打分
得分
打分
得分
打分
得分
合计
1-A1.51.5
55
0.250.250.20.25
4.95
1-A'1.51.5
55
0.250.250.20.25
4.95
1--B1.51.20.80.20.20.250.25
4.35
1-B'1.51.20.80.20.20.250.25
4.35
2-A1.51.5
55
0.250.250.250.252-A'1.51.5
55
0.250.250.20.25
4.95
2-B1.51.2
54
0.20.20.250.25
4.55
2-B'1.51.2
54
0.20.20.250.25
4.55
3、平面差制定
通过以上打分结果看出，各栋户型的均好性较强，平面价值差异