中洲岗厦写字楼项目整体定位及物业发展建议
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謹呈：深圳市中洲房地产有限公司
38A-755-GW-090423-038项目研究的工作阶段划分
整体定位及物业发展建议 （中期汇报）
整体定位及物业发展建议 （终稿汇报）
前期准备及市场调研阶段
项目地块查勘 房地产市场调研 区域宏观经济背景研究 产业资料收集 政府人员访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈
2009/05/06
2009/06/08
2009/04/20
项目属性界定 宏观大势分析 开发商目标及问题结构化分析 城市定位及产业发展研究 市场竞争分析 客户机会分析 项目整体发展战略 项目定位 案例借鉴 物业发展建议 租售关系确定
战略定位细化 物业发展建议细化 相关问题回复
2009/06/13项目整体定位
物业发展建议
项目属性界定
核心问题结构化分析
战略方向研判
整体发展战略
租售方案比选
宏观经济背景分析
整体规划构思项目地处深圳福田中心区东南部，四通八达，城市核心优势非常明显
城市核心
关键词：
区域属性
区域发展
项目属性
周边配套
项目位于福田中心区内部，为深圳市最核心的区域； 区域内交通路网非常发达，呈三维立体交通体系； 项目距离地铁一号线会展中心站大众化出口仅一路之隔，步行五分钟内可达岗厦站及地铁二号线岗厦北站
交通体系完善政府主导下的区域重大基础设施建设和高规格城市配套强势拉动区域发展，区域已进入发展后期
区域属性
区域发展
项目属性
周边配套从CBD的特征分析，深圳中心区CBD的核心地位在相当长时期内难以撼动
CBD特征
1.具有最高的交通通达性
2.拥有全市最高的地价
3.拥有高盈利水平的产业
4.拥有商务空间的最高聚集度
福田中心区CBD的核心地位不容撼动，项目的区位优势非常明显
区域属性
区域发展
项目属性
周边配套中心区大型商业配套密集，但满足写字楼入驻客户基本生活需求的配套设施依然不足
区域属性
区域发展
项目属性
周边配套
中高端配套密集
关键词：
项目地处中心区南区，大型集中商业密集，星河购物公园、城建购物公园、怡景中心城、晶岛国际及其他裙楼商业累计达50万平米以上； 现有配套以中高端为主，满足写字楼客户基本生活需求的配套匮乏； 受制于中心区高昂的商业租金，基本的餐饮问题仍未得到有效解决
十三姐妹花餐饮配套
城建cocopark
星河cocopark
怡景中心城
基本生活配套匮乏岗厦河园片区的改造实施将进一步完善中心区的配套功能，提升中心区的活力和人气
vs
之前的岗厦
未来的岗厦
片区规划自拆平之日起五年内改造完毕，基于片区优越的区位条件，强化片区作为地区性商业娱乐中心的作用，建设区域性的重点商业购物区，为周边地区注入经济活力； 以福华路为集中商业轴，海田路为街坊商业轴，充分发挥地铁站点和福华路地下商业街的优势，商业将以裙楼的将大型集中商业布置于福华路南北两侧地块，中小型形式形成特色各异的高品质商业街
区域属性
区域发展
项目属性
周边配套。