『新洲地块』设计方案建议书 设计方案建议书的价值何在？ 了解客户真实、变化的产品需求 用市场和客户的角度谈设计的专业问题 而非用建筑专业本身 熟知写字楼核心产品技术要点 物业发展建议整體框架 第一卷：市场分析及前期回顾 2007新政分析 第二卷：产品打造建议 优化产品结构建议 项目形象提升建议 项目硬件配套建议 定位 写字楼市场分析 项目前期定位回顾 产品 房地产新政策主要加强对房地产市场的打击力度，特别是规范住宅市场，限制住宅市场开发，增加投资住宅市场的困难，从而避免价格上涨。 政策法规对市场的影响时效性是长短之分，时效较短的政策会在一段时间后被市场规避，而长期政策则会在未来一两年甚至更长时间显现出影响 * 房地产新政分析 * 国土局规范外资购房政策释疑 境外个人想要购买商业或办公或者境外机构想要购买住宅，应该符合的条件： 境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是《外商投资企业批准证书》，一个是《营业执照》，营业执照中要有房地产投资的营业范围 限制境外个人购买商业用房 由于成立外商投资房地产企业流程复杂，并且受到的限制颇多，故境外个人包括港澳台、华侨购买商业用房壁垒很高，因而这条政策对境外人士购买商业用房起到了极大的限制作用 对商业用房贷款的规定 * 2007年年底出台的政策奠定了08年政策的基调* 年度第六次加息明显反映政府对房地产态度：稳定 2008年贷款增量与07年持平：货币规模稳定 对深圳普通商品住宅目前的价格水平（福田18000、南山和罗湖17000、宝安12000、龙岗11000），政府是认同的，它与深圳的经济发展水平和土地供应状况是相适应的，不希望它涨，也不要奢望下跌。 支撑房地产市场持续发展的因素将长期存在，房价上涨趋势不可避免 2007供应特点分析:供应格局被打破、出现供应新形式 供应格局被打破： 福田区供应绝对霸主地位不保；南山和宝安区则维持着较为稳定的供应，一跃成为深圳写字楼市场的两股重要力量。 供应出现新形式探索 ： 已入伙由开发商持有出租经营项目锘铂广场和众鑫科技大厦通过重新进行装修，转而对外出售 ； 挑战“住宅禁商”，宏发中心大厦批售是住宅类性质，但却是不折不扣的写字楼 07年初深圳写字楼市场高开高走，成交量逐月攀升，随后便因为供应不足而使得成交下滑 ； 进入七月，政策调控开始，成交立即再度大幅下滑 ； 年底在新量刺激下成交有所回升 ； 07年全年的成交价格是不断的起伏，但总体而言还是一路走高的； 价格最高的第三季度也是成交最为乏力的季度，除了供应问题和政策调控外，这种交易局面也可能凸现了写字楼市场进入了“有价无市”的时代 ； 2007年 2008年 2009年及以后 财富大厦，43578 江胜大厦，35000 蔡屋围北商圈，205000 华强广场，80000 中航苑改造项目，230000 明年广场，80000 天利中央广场2期，61800 港中旅地块，54000 星河发展中心，38000 天虹中心地块，100000 和记黄埔高交会地块，80000 嘉里写字楼地块，100000 卓越世纪中心地块，120000 中洲地产项目，68000 荣超红荔路地块，84000 上海宾馆南面地赍，不详 满京华大厦，30000 金地岗厦西综合体，100000 地业后海项目，80000 绿景大厦，95481 蒙蒂大厦，30000 金运大厦 金谷３号 中心区 中心西区 罗湖区 南山区 海岸城西座，７０000 其他 2008年将是继05年后的又一次供应高峰期，竞争将主要集中于福田中心区 * 写字楼未来供应格局 * 以高档写字楼为主，中心区仍将是主力供应区 数据来源：中原深港研究中心 *未来近两年推售项目* 中心区写字楼是深圳写字楼最高档次的代表，写字楼配置越来越高，超甲级写字楼成为未来发展趋势； 中心区写字楼一般为大面积供应，以半层、一层销售为主； 中心区未来供应量依然巨大，竞争激烈，但只租不售的物业逐渐增多； 本项目推出时中心区写字楼以大面积写字楼为主 中心区写字楼缺乏小面积单位物业供应 物业定位 CBD·阳光生态型·高端商务平台 区位 产品 物业打造：“超甲级”形象、优化产品结构、中高档配置 档次 目标消费群的特征： 企业品牌形象的提升——有较为雄厚的资金实力，处于快速发展期，现阶段的发展目标不再局限于本地市场，而是以全国、亚洲、全球作为未来的目标市场！现阶段正是企业品牌形象建立和维护的关键时期，对于体现企业品牌的办公环境要求较高。 企业扩张及办公环境的改善——企业为吸引更多的优秀人才需要改善办公环境，营造良好的工作氛围，以保证较好的工作效率，增强员工对企业的归属感 *目标客户档次定位* 小型企业 边缘企业 高端、客户 顶尖 客户 中心区 项目消费群 目标客户档次定位： 中心区的边缘客户、小型企业！ 中大型企业 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看