相对于我司09年7月份的项目营销推广方案，本次项目《中建府前观邸项目营销思路》则是基于当前市场现状和对于项目未来销售期内的整体营销态势判断做出的，具有可操作性和实时性的执行方案。 虽然经过半年的市场变化，但对于怀柔区域市场而言，或者就中建府前观邸项目的营销环境而言，虽然有政策的不确定性，但我司认为并没有产生本质的变化。我们09年7月份做出的相关判断依然有效！
这是一个不同寻常的地方！
在没有地铁和核心产业支持的前提下，核心城区二手房价堪比顺义，二手房市场繁荣带动滨湖北路房产中介一条街

这不是一个没有竞争的市场！
北京楼市在宏观经济转暖和地王效应的推动下，09年楼市成交量屡创新高，价格一路攀升，怀柔区域市场成交活跃，玖号院几近售罄，顶秀美泉小镇一期销售完毕

直接竞争——龙山路东侧项目（怀山柔水）、湖光小区甲26号地； 市场分流——顶秀美泉、金桥国际、世嘉光之谷等； 潜在竞争——中影益田杨宋镇居住金融用地项目；
这是一个不可复制的项目！
府前街，三大政府机构拱卫； 大世界商圈，怀柔中医院、怀柔三小； 70%以上三居比例，7个组团中心绿地，舒适型升级产品；
压抑型市场条件下的旺销之路
09年北京楼市量价齐升，无论是新房市场还是二手房源都是创出了历史成交的新高，怀柔市场虽然有顶秀美泉小镇和玖号院两项目的旺销供应。但其城区客户占到了相当比例，且因为项目所在位置和产品形态的差异，请并不能满足怀柔城区二次置业的升级需求。 09年怀柔区域市场压抑型市场的格局并没有得到改善，相反随着北京主城区地价推高房价的阶梯效应，导致城区部分置业需求向郊区化转移以及怀柔新城规划产业布局的陆续完善，怀柔地产市场在兼具传统休闲度假资源优势的同时，也成为市区首置和首改人群关注的置业区域，怀柔市场需求基数继续扩大。 基于上述的判断，中建府前观邸项目需要把握当前区域二次置业产品升级和北京市区置业人群被动郊区化的市场机遇，以对位的产品和优越的产品附加值，在中建品牌的带动下，热销将是必然的

中建府前观邸项目营销思路
内容提示
第一部分：项目营销决策因素判断 第二部分：项目营销竞争机会分析 第三部分：项目营销策略设计建议 第四部分：项目全程销售策略 第五部分：项目全程推广策略
市场因素判断 宏观政策因素分析 继09年底契税政策调整之后，10年1月11日国务院发出题为《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，要求加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，二套房贷款首付比例不得低于40%。 这份题为共5大条目11项内容，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任5方面详细规定，对房地产市场进行调控，以促进其平稳健康发展

第一部分：项目营销决策因素判断
二套房贷首付不得低于4成，二套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤房和囤地，取得预售的商品房要一次性推出市场。 就本项目而言，国十一条的出台，将提高项目的销售门槛和影响项目的销售节奏

市场因素判断 土地供应因素分析 12月28日,在北京举行的“土地储备开发和土地市场供应情况通报会”上,北京市国土局副局长曾赞荣表示,北京土地市场可供应土地将不低于6000公顷,其中计划供应的住宅用地不少于2500公顷。同时,他表示,到年底前,将实现4500公顷的“可供住宅用地”存量。 北京共成交经营性用地133块,土地面积约1600公顷,建筑规模接近1700万平方米,超额完成1300公顷的全年供地计划,土地总成交金额923亿元,相当于过去两年的总和

第一部分：项目营销决策因素判断
北京期望通过加大土地供应,抑制房价上涨的意图十分明显。但通过供地抑制价格上涨，只是一个因素，10年只能说随着土地市场的放量将大为减缓市场的供需矛盾。但并不会对价格造成立竿见影的影响。 就怀柔区域市场而言，09年新成交和10年拟上市土地的上市并不能改变区域压抑型市场格局

市场因素判断 住宅供应因素分析 怀柔区域市场开盘销售项目为顶秀美泉小镇、宽沟玖号院、金善名居等3个，住宅总总供应量超过35万平米。09年市场累计消化超过12万平米，10年尚有25万平米市场存量。 同时随着09年新拍土地的陆续供应，怀柔区域市场将新增世嘉光之谷（花园洋房）20万平米、湖光小区甲26号地项目（花园洋房）住宅2.5万平米、中影益田地产杨宋镇项目住宅超过8万平米（普通住宅）。同时还有目前已经开始客户积累的金桥国际（公建住宅化）项目建筑面积1.4万平米的客户分流

第一部分：项目营销决策因素判断
怀柔区域市场供需矛盾将有所缓解，但住宅供应主要集中在城市边缘组团，多以洋房产品为主，城市核心区中高端产品供应依然不足。 就本项目而言，市场存在竞争，但并不构成直接威胁。
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