A5区38号地块规划建议初步 PART1区域市场剖析 PART2 整体规划建议 PART3户型规划建议 PART1区域市场剖析 PART1区域市场现状 本项目地处东南板块 PART1区域市场现状 板块区域环境研究： 该区域定位于城市副中心功能，且是石市规划的主导发展方向，目前为 城市建设热点地区。 文化底蕴相对深厚 区域内建成生活区众多，房龄普遍较短 近年区域商品房市场极为活跃，新增供应激增 PART1区域市场现状 在售楼盘详列： PART1区域市场现状 供应态势分析： 在新增供应的小高层产品中，一梯两户的空间层面布局还是市场的主流，较受购房者欢迎；受国家90/70政策的影响，90平米以下的小户型增多。 2006年东南板块商品房均价在3000元/平米左右，而2007年商品房整体上看均价为4500元/平米，涨幅达1500元/平米。可以预见2008年东南板块的住宅价格将会保持稳中有升，但涨幅会放缓。 该区域内有包括方北村、槐底村、尖岭、东岗村、孙村等十个城中村改造项目，土地潜在供应量巨大。 PART2 整体规划建议 PART2 地块整体规划 规划依据和原则： 1、容积率不高于2.0： 2、受70/90政策影响 3、建筑密度不高于２２％ ４、提升土地的价值 ５、营造差异化的内部景观系统 用足容积率，提升收益率 中小户型为主导 竖向突破，低于限高 土地价值分析，优化利用 提升项目品质，避免同质竞争 PART2 地块整体规划 基于容积率的考虑，采取混合型的产品布局形式 规划路 顺驰蓝郡 谈固 东街 东岗路 PART2 地块整体规划 西南地块是邻近两条主街道的十字街口，是较好的商业地块， 建议规划成商业地块。 PART2 地块整体规划 考虑地块西面是已建成的高层，建议在地块西部布置高层（18层）， 以减少由对面高层建筑造成的压迫感。另一方面也提高部分地块 的容积率，为低密度的产品创造了空间。