中国指数研究院
中国房地产指数系统
中国房地产TOP10研究组
摘要
1. 新一轮房地产调控政策级别高、力度大、措施严，密集程度和严厉程度空前
以1月10日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月17日出台的新国十条加
大了调控力度，标志着此次调控进入深入期。从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房
需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在“新国十条”中，政府将遏制部分城市房价的过快上涨作为首要任
务，出台了各项严厉措施对投资投机性购房行为进行了全面封堵。与此同时，在抑制需求的同时并没有忽略加大
供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈
2. 受4月新政影响，土地市场二季度显著降温，新房和二手房市场“量跌价滞”
（1）土地市场二季度显著降温，但上半年累计推出量和成交量分别是去年同期的2倍和1.85倍，但从各月
数据来看，5-6月土地推出量维持在较高水平，但成交量持续持续下降，6月成交量为1385.2万平方米，环比下
降28%，同比下降37%，是今年以来首次同比下降。5-6月土地成交量与同期成交量之比持续下降，6月不足0.5，
受土地出让方式变化和企业拿地信心减弱等多因素影响，土地流标流拍现象有所增加。价格方面，4-6月全国103
个城市住宅用地平均楼面价走势平稳，溢价水平显著低于年初
（2）新房市场量跌价滞，13个重点城市上半年成交量平均降幅约40%，但价格仍维持在较高水平：
年上半年，13个城市中仅武汉、青岛新房成交面积同比增长，北京、上海、苏州、厦门同比降幅接近或超过50%，
深圳、杭州、福州甚至超过60%。4月的新政对各城市成交量均有较大影响，但6月多数城市成交量渐趋平稳
监测的30个城市中6月成交量环比下降的城市有15个，而5月多达29个。价格方面，部分城市价格出现结构
性下降，但整体仍维持高位，北京、深圳、杭州上半年成交均价同比上涨超过60%，厦门、福州涨幅超过40%，
其他城市也有一定幅度的上涨
（3）高端住宅成交量降幅更加显著，但价格变动不大：底至初，全国主要城市高端住宅成
交量大幅增长，其中北京、深圳成交量同比增幅均超过50%以上，高于同期市场整体增幅。但受新政影响，各城
市成交量陡然下降，其中北京、深圳5月成交量环比下跌均超过60%，且下降幅度高于同期市场整体增幅，6月
成交量持续下滑，多数高端楼盘成交量持续走低。价格方面，虽有部分新入市项目低价入市并取得较好的销售业
绩，但高端住宅整体价格仍维持在较高水平，价格变动不大
上半年中国房地产市场总结与展望本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936
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（4）二手房市场领先新房发生调整，随着各城市二手房成交量占整体比重的持续提高，未来将对市场产生
更大影响：新政出台后二手房市场反应迅速，5-6月成交量大幅萎缩，多数城市降幅超过30%，北京、杭州等之
前成交火爆的城市跌幅居前。但从价格来看，除深圳外，各城市6月挂牌均价并未整体下跌，仅少数区域或项目
出现下跌情况，挂牌量大幅增加
（5）消费者观望情绪浓厚：调查数据显示，二季度超过60%的受访者认为房价将下跌，而在一季度不到30%，
认为房价将继续上涨的受访者从一季度的34%下降至11%；二季度购房者对国家调控政策的信心增强，认为政策
执行力度较大的购房者较一季度显著增多，受此影响，超过70%的受访者在二季度表示延迟购房计划或暂时观望
3. 政策走势预判：房地产调控已进入效果观察期，短期内中央和地方出台更严政策可能性较小
对中央政府而言，现阶段处于调控效果的监测期，加之新政已经使得多数城市成交量显著下降，预计中央出
台新的政策会更加谨慎，更严政策出台的可能性较小。但另一方面，短期内本轮房地产调控难以完全退出，政府
将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。中长期看，房产保有环节征税不可避免，但由于土地出让金
对地方政府的重大意义，现有的土地出让金制度很难发生根本性改变。未来较长时间内，中国宏观经济能否持续
走稳、宽松性货币政策何时退出将是影响未来房地产政策和市场走势的关键
4. 市场走势预判：观望情绪难以很快缓解，更多企业可能在三季度主动调价，市场态势将从“量
跌价滞”转变为“调价促量”
开发企业：上半年业绩完成情况不甚理想，下半年更多企业可能会灵活定价以获取更高市场份额：4
月房地产新政出台后，开发企业5月的销售额均出现了不同程度的下滑，其中万科、保利地产单月销售额同比下
降20%左右，富力地产和绿城的销售额同比下滑更加明显。受销售均价较高拉动，万科、保利、中海等企业上半
年的销售额均同比增长，但增幅普遍低于20%，与企业年初制定的销售计划有一定距离。为了应对市场环境的变
化，万科、绿地等多家企业已明确表示灵活定价或打折，预计下半年特别是第三季度将有更多企业加入
房价过快上涨的危害性不容忽视，新政的出台决定了短期内房地产市场量价调整的必然性。预计下半年房地
产市场将呈如下走势：土地市场供应力度进一步加大，给企业扩大土地储备提供难得机遇；需求方面，预计下半
年特别是三季度东部地区和热点城市的成交量持续低迷，全年销售面积将同比下降；价格方面，部分前期涨幅过
快的热点城市和区域出现下降，但全国其他城市将较为平稳；供给方面，多项政策的叠加效应加大了企业的资金
压力，开发企业的投资信心将受到显著影响，拿地和开发步伐放缓。
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