摘要
1. 2013年一季度中国房地产市场总结
(1) 政策：“国五条”出台，限购限贷限价力度再升级，二手房个税从严执行
2013年一季度，中央出台“国五条”细则，对限购、限贷、限价的要求再次升级，二手房“20%个税”政策从严执
行，房地产调控升级拉开帷幕，各地细则也在3月底陆续出台。此外，房产税、住房信息系统联网等长效机制继续推进，
保障房重心从建设向管理转移，为促进房地产市场长期健康发展打下基础。

(2) 新房：百城价格创历史新高，重点城市3月成交达到近三年单月新高，全国投资开工企稳回升
价格方面，一季度新房价格上涨势头明显，尤其是3月企业赶在新政策出台和执行的“空窗期”加紧提价推盘，热
销项目价格持续走高，百城价格指数持续上涨且环比涨幅突破1%，3月均价近万元，创历史新高。成交方面，一季度重
点城市住宅成交量为近四年同期最高，3月成交创2010年调控以来单月新高，一线城市回升幅度最大。供应方面，一季
度重点城市批准上市量同比增长37%，3月受政策细则即将落地影响，代表城市新增供应量明显放大。但新增供应总体
低于同期需求，多数代表城市销供比大于1，部分城市新增供应相对不足，库存持续回落，出清周期基本平稳。全国来看，
1-2月销售指标大幅增长，商品房销售面积和销售额均达到历史同期最高水平；投资、开工企稳回升，投资额同比增长22.8%，
新开工面积由同比下降转为增长14.7%。

(3) 二手房：价格涨幅高于新房，需求集中释放，量价均达历史新高
价格方面，一季度十大城市主城区二手房价格累计上涨6%，其中3月涨幅最为明显，环比上涨2.8%，均价创历史
新高，同比涨幅是新房的3倍左右。成交方面，一季度十大城市二手房同比增长2.7倍，受国五条细则出台前集中备案影
响，3月二手房成交量激增，共成交20.78万套，创历史单月最高纪录，同环比增长均超过3倍，增幅明显超过新房。

(4) 土地：供求同比大幅增长，楼面价、溢价率稳步回升
供求方面，一季度全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长22.7%、38.8%，出让金同比增长88%，但
相比去年四季度呈现季节性下降，二三月由于春节和政策因素相比一月持续回落。价格方面，由于开发企业延续了去年下
半年以来在北京、上海、杭州等热点城市获取优质地块的倾向，楼面均价出现结构性上涨，全国300个城市住宅用地楼
面均价回升至2011年以来最高水平，同比涨幅达37%，溢价率回升至15.6%，但仍处于历史较低水平。

(5) 企业：销售显著提升，拿地态度稳中求进，资金压力继续缓解
销售方面，2013年一季度，万科等十家代表企业销售业绩全部显著提升，销售额环比下降4%，同比增长74%，处中国指数研究院
中国房地产指数系统
本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。

于近年较高水平，其中3月业绩回升明显。拿地方面，企业延续了去年下半年以来的稳中求进策略，拿地面积和拿地金
额均明显高于去年同期，一二线城市仍为热点区域，拿地占比超七成。资金方面，各项资金来源增速比去年大幅增长，一
季度国内贷款占比继续回升，一定程度上缓解企业债务压力，多数企业短期偿债压力较去年底有所缓解。

2. 2013年中国房地产市场趋势展望
(1) 宏观环境：经济形势趋稳，各地政策细则力度不同，货币投放是关键
宏观经济方面，政府工作报告将今年经济预期目标预定为7.5%左右，经济持续温和复苏，物价上涨压力缓解，预计
二季度乃至全年仍将延续这一趋势。货币政策方面，经济弱复苏和通胀压力缓解背景下，货币政策趋稳可能性较大，新增
贷款稳步增加总体有利房地产业，但部分地区差别化信贷政策从严执行带来一定的不确定性。房地产调控方面，新一届政
府仍将继续坚持房地产调控政策，“国五条”细则的出台从限购、信贷、税收、房价控制目标等各方面都更重地方差异性，
此外，各级地方政策的执行力是调控效果和影响市场变化的关键。

(2) 市场趋势：政策落地压制二季度量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧
二季度市场量价受供应、政策等多方影响，上行空间有限，但下半年乃至全年仍维持去年底的向好判断，增长无忧。

供应方面，二季度仍将是上半年推盘小高峰，但由于预售监管加强，环比增幅或将低于往年平均水平，同比小幅下降。从
土地成交和开工建设情况来看，此前在建项目仍未全面推向市场，潜在供应充足，全年供应增长无忧。成交方面，受前期
需求透支和供应量受限影响，部分消费者在政策出台后观望情绪再次上升，预计成交量在目前高位基础上难以大幅反弹，
但在季节性因素和供应加大的推动下，二季度总体好于一季度，下半年趋于平稳。价格方面，受政策压力和市场预期影响，
预计房价涨幅将有所放缓，房价涨幅较大的城市政策执行可能从严，但从全年来看，房价下行的可能性较小。

(3) 不同城市：短期内热点城市政策力度大，量价上行空间有限，但中长期仍有发展空间
短期来看，市场热点快速转移，各类城市内部差异扩大，北京等供不应求城市在供应加大背景下成交仍有上升可能，
上海等供求已提前释放的城市，上行空间有限。中长期来看，不同城市分化将更加显著，一线城市集聚效应将更加明显，
区域中心城市后发优势显现，三四线城市存在不确定性。

(4) 企业策略：销售目标稳中求进，聚焦主流需求同时适当多元化，重点布局仍在一二线
销售方面，房企普遍调高2013年销售目标，增幅多在10%以上，同时计划加大新开工面积和推盘确保业绩实现。产
品方面，仍聚焦市场主流需求，主推面向刚需的中小户型，适时适当多元化发展。拿地布局方面，企业合理布局谨慎拿
地，多以深耕现有区域为主，一二线城市仍是战略重点。

2013年一季度中国房地产市场研究报告
3 本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun或致电400-630-1230、010-56319252。

第一部分：2013年一季度中国房地产市场形势总结
1. 政策环境：“国五条”出台，限购限贷限价税收力度再升级
2月20日国务院常务会议提出“国五条”，指明继续调控的主要方向，预示着新一轮调控由此
开始。3月初“国五条”细则落地，相比2010年的“国十条”和2011年的“国八条”，限购统一范
围、涵盖新旧住房，限贷继续提高二套房门槛，严厉程度继续升级，并且再次要求地方制定房价控
制目标，更明确二手房转让严格实施“20%个人所得税”政策，调控范围逐渐延伸向存量房。此外，
两会期间，中央及各部委领导人多次表态坚持房地产调控，彰显调控决心。随着“国五条”各地细
则的陆续出台，2013年房地产调控升级拉开帷幕。。。