中国房地产市场2013总结 & 2014展望本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun或致电400-630-1230、010-56319252。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 摘要 一、2013年中国房地产市场形势总结 1. 政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化 2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。 年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全 长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机 制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同， 北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提 下，微调当地调控政策以促进需求释放。 2. 新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高，全国销售创纪录，投资开工上行 价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至 10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城市住宅成交量同比增长 16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方面，重 点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，“金九”为年内高峰，即使在11月季节性低点，多数城市供应 量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售 额增速明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2011年高点；资金 来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。 3. 二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳 价格方面，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，涨幅超过新房2.5个百分点，三季度以 来涨幅渐趋平稳，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。成交方面，受3月成交量激增带动，1-8月十大城市二手 住宅总成交量已超过去年全年，之后几个月总体平稳，前11月共成交94.13万套，同比增长64.5%，为近四年最高；上 海、北京月均分别成交2.3万套和1.6万套，规模最为突出，占十大城市比重近五成。 4. 土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出 供求方面，2013年1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长17.9%、34.2%，总出让金同比大 幅增长69.8%，一线城市成交面积和成交额分别增长73.8%和139.5%，增长最为显著。价格方面，全国300个城市住宅 用地楼面均价同比上涨25.9%，溢价率达19.5%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1 万元/平方米，创历史新高。 中国房地产市场2013总结 & 2014展望中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun或致电400-630-1230、010-56319252。 5. 企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样化 销售方面，2013年1-11月，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，十家代表企业销售额和销 售面积同比分别增长32%和26%，均有望超额完成年度目标，千亿俱乐部中新增中海、恒大、碧桂园3家。拿地方面， 十大企业拿地规模和金额均大幅增长，分别同比增长47%和87%，品牌房企回归一二线城市，一线城市拿地占比明显提 高，拿地金额占比由去年的22%上升至29%，导致企业平均拿地成本提高近30%。资金方面，全行业整体偿付能力有所 提升，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。 二、2014年中国房地产市场趋势展望 1. 宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化 宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重， 结构优化是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、 汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面，随着不同区域市场表现分化进一步 加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制 将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。 2. 市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下， 2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。成交方面，明年新增贷 款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，预计2014 年全国商品房销售面积同比增长5.5%-7.8%，增幅明显低于2013年；市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高，同比 增长7.9%，下半年总量高但同比增速放缓至6.1%。供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市 潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长 6.0%-8.0%，房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预 计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依然较大。 表：2014年全国房地产市场各项指标预测 指标 绝对量 同比增速 特点 商品房销售面积 13.7-14.0亿平方米 5.5%-7.8% 销售面积继续增长但全年增速放缓，上半年增速较高下半年渐趋平缓 商品房销售价格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全国价格涨幅收窄，热点城市价格上行压力依旧突出 房屋新开工面积 20.9-21.3亿平方米 6.0%-8.0% 新开工面积继续增长，但增速放缓 房地产开发投资额 9.8-10.0万亿元 15.0%-17.5% 开发投资额平稳增长，增速略有回落 中国房地产市场2013总结 & 2014展望本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun或致电400-630-1230、010-56319252。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 3. 关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性 1) 分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效应日趋明显 不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将 增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡价格平稳；大多 数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城 市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。 一线城市 二线城市 三线城市 城市分化 供求分化 供不应求压力持续 多数城市供需均衡，少数热点城市供不应求 大多数三线城市供应充足，部分城市存在供应过剩风险 价格分化 房价上涨压力突出 价格平稳，热点城市价格压力较大 价格平稳 部分供应过剩城市存在价格下行风 险 核心城市的周边城市价格较为稳健 政策分化 存在加码可能 热点城市存加码可能 部分城市或将松绑政策刺激需求 大型企业 中型企业 小型企业 企业分化 领先优势扩大 不进则退 边缘化 2) 风险积聚：经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行 经济方面，中长期来看经济增速和货币信贷投放将趋缓，2014年全面深化改革落地也将加大短期经济波动，支持房 地产业快速发展的动力减弱；政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变； 需求方面，过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等行业风险进一步积聚，在2013年商品 房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。 3) 行业转型：消费升级、政策支持促使更多企业转向旅游地产等新领域，但去化周期长等风险亟待关注 近年来，在消费升级、政策支持下，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突 出。对规模在100万平米以上的300个样本项目统计发现，总规模接近8亿平方米，海南、山东等东南沿海地区最为明 显，规模在500万甚至1000万平米以上的项目时有出现。但是，旅游地产项目资金投入大、去化周期长、供应规模庞大 可能超过潜在需求、同质化竞争等风险亟待关注。 宏观环境 经济增速放缓 货币环境偏紧 全面深化改革 制度变革 房地产税改革 土地制度改革 金融制度改革 需求透支 量价透支 城镇化进程降速 人口增速减缓 市场回归理性 行业健康发展 房地产业风险积聚 中国房地产市场2013总结 & 2014展望中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun或致电400-630-1230、010-56319252。 第一部分：2013年中国房地产市场形势总结 1. 政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化 2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始