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目录
目录 .. 2
第一章市场环境6
一、政策法规 . 6
二、市场资讯 . 7
三、经济环境 . 7
第二章 土地市场 ... 10
一、公告土地分析 ... 10
二、土地成交市场 ... 11
三、重点地块 .... 13
第三章商品房住宅市场 ..... 17
一、市场综述 .... 17
二、供求关系分析 ... 17
三、供应情况分析 ... 19
四、成交总量分析 ... 20
五、市场价格分析 ... 22
六、热点板块 .... 23
七、项目解析 .... 24
第四章写字楼市场 . 28
一、区域划分 .... 28
二、市场供应量28
三、成交量分析30
四、售价分析 .... 30
第五章商业市场 ..... 32
一、区域划分 .... 32
二、供应量分析32
三、价格分析及销售情况 ... 34
四、商业推广项目列表35
第六章公寓市场 ..... 36
一、样本选取标准 ... 36
二、公寓分布 .... 36
三、市场供应量分析 .... 36
四、市场成交量分析 .... 37
五、成交均价分析 ... 38
第七章营销媒体 ..... 39
一、广告发布总量及特征分析39
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二、个案分析 .... 42
三、典型项目 .... 43
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2012版权声明：
本报告由合富辉煌(中国)山东公司市场研究部编写，所有提供的信息均为本
公司自身研究网络采集的海量数据中，选取房地产典型项目作为研究对象，每
月进行动态监测分析的研究成果，除特别注明外，均来源于我公司数据库
本报告版权归合富辉煌所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和
组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注
明出处为“合富辉煌(中国)山东公司”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修
改
对有关信息或问题有深入需求的，欢迎致电合富辉煌(中国)山东公司市场研
究部
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导读
政策方面：本月的房地产政策主要为济南住房公积金管理中心颁布的新的
公积金管理规则以及国务院公布的下方行政审批权的决定
土地方面：济南本月供应3宗土地，共20.37万㎡，环比分别下降82.35%
与73%。成交土地75.44万㎡，环比增加1.43倍
楼市方面：济南住宅市场本月供应与成交均有一定涨幅，但受大量刚需盘
入市影响，价格走低，整体继续呈现量增价跌的局面。供应量和成交量分别环
比上升4.31%和1.70%，价格较上月下降3.73%。写字楼成交62套，成交面积为
0.65万㎡，成交量仅为上月的30%，随着新增供应的减少写字楼供应量呈逐渐
下降趋势。本月商业供应较上月明显增加，其中纯商业物业约占总供应量55%
公寓市场总体供应量为23.4万平米，环比上涨24.8%
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第一章市场环境
一、政策法规
时间 来源 名称 主要内容
2012-9-26
济南住
房公积
金管理
中心
新的公积金
管理规则
两人及以上缴存公积金的职工家庭，公积金贷款额度为
50万元保持不变，一人缴存住房公积金的职工家庭申请
住房公积金贷款的最高贷款额度，从此前的50万元调整
为25万元；借款额度的确认办法从此前的两种方法减少
为一种，即借款人及共同还款人公积金账户余额×15；
借款人申请公积金贷款的条件从连续缴存公积金6个月
提高到12个月。此外，公积金贷款采用差异化的信贷政
策，对购买首套套型建筑面积在90平方米（含）以下的
首付款比例从三成降低到两成，购买90平方米以上的自
住住房首付款比例为30%；第二套住房公积金个人住房贷
款首付款比例从30%提高到60%，贷款利率不得低于同期
首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍
2012-10-10 国务院
关于第六批
取消和调整
行政审批项
目的决定
调整143项行政审批项目，包括“房地产预售许可”审
批权下放，由原来的“县级以上地方人民政府房地产管
理部门”，下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管
理部门”
资料来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库
本月的房地产政策主要有以上两则，一为济南住房公积金管理中心颁布的
新的公积金管理规则；二为国务院公布的下方行政审批权的决定
我司分析认为，济南公积金贷款政策的调整使得公积金贷款进一步被压缩，
尽管首套房低于90平方米首付比例下调一成，但公积金贷款限额下调、计算方
法的调整、缴存时间要求的延长，都将使年轻的购房者公积金贷款额度被压缩，
购房时间可能会推迟。在当前的市场行情中，对部分刚性需求释放将起到一定
的抑制作用。从实际反馈来看，济南市场尤其是年轻群体受影响较大，不少项
目出现了不能办理公积金贷款退房的现象，大多数项目采取建议符合条件的客
户转商贷的形式来应对该举措
对于国务院下放审批权我司认为，其并没有降低审批标准，对预售项目的
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直接影响不大，下放审批权一定程度上可以降低审批的难度，有利于增加项目
上市量，但影响并不大，一定程度上降低开发商审批难度
二、市场资讯
济南三年内启动轨道交通建设
济南市召开全市治理交通拥堵工作动员大会，印发《济南市城市交通综合
整治三年行动计划》，正式启动“治堵三年行动计划”。其中“公交都市行动”，
首先提出建设城市轨道交通，构建立体交通网络。未来三年，济南市将完成轨
道交通1、2、5号线长清段工程可行性研究报告，做好1号线及5号线长清段
的建设前期准备工作，启动大运量轨道交通建设。市长杨鲁豫表示尽快启动首
条甚至几条线路建设，同时强调轨道交通要避开保泉敏感区，把好做的要先做
起来。但目前济南地铁规划尚未上报省、国家发改委
济南打造全国最大非物质文化遗产主题公园，将带动西部发展建设
位于槐荫区吴家堡镇的非物质文化遗产博览园项目即将开工建设，预计
2013年10月园区具有一定形象，2014年10月1日前建成开园，届时该项目有
望成为全国规模最大、档次最高、项目最全的非物质文化遗产博览主题公园，
年接待能力将达到300万人次。非物质文化遗产博览园项目规划用地1000亩，
总投资约28亿元。项目内容包括非物质文化遗产展馆、园区景观、大型游乐及
园区配套设施等。此项目的建设也将带动西部基础设施的完善
三、经济环境
CPI继续低位稳定，经济即将见底反弹，货币政策预计相对稳定
根据最新公布的宏观经济数据，9月份CPI同比增幅为1.9%，比8月份的水
平增加0.1个百分点。由于经济总体状况依旧维持下行趋势，总需求整体不足，
加之食品和蔬菜等主要产品价格保持相对稳定，因而价格上涨幅度相对较小
虽然物价控制形势相对比较乐观，但依然面对很多不稳定因素。随着美国QE3
的推进我国外汇占款又一次开始出现上涨之势，在国内通胀因素逐渐平缓的情
况下，输入性通胀压力值得警惕
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数据来源：合富辉煌（中国）山东公司数据库
从经济走势来看，第三季度GDP增长幅度为7.4%，增速继续下降，这是自
2010年第一度开始以来连续第十个季度增速下降
数据来源：合富辉煌（中国）山东公司数据库
但值得注意的是9月份中国制造业PMI已经从8月份的49.2%回升至49.8%，
虽然仍在50%警戒线之下，但PMI的回升已经预示着整体经济有望进入回升轨
道
-4
-226利率和CPI走势关系图
CPI（%）存款利率实际利率
7%
8%
9%
10%
11%
12%
13%GDP增长率