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2006年唐山城市居民年人均可支配收入12376元，增长18.0%，增速比上年提高0.2个百分点，是1995年来最高水平。 2006年唐山共竣工商品住宅225万平方米，其中市区165万平方米
项目操作思路
理解城市
理解项目
项目操作思路
体量：
项目总占地面积809亩，其中规划用地571亩，道路占地238亩，规划总建筑面积约为127万平方米，预计总投资25亿元，开发周期约为7年，分五期完成。
所有这些数据指标在告诉我们什么？
—— 名符其实的大盘！
理解项目
区位：
鹭港位于唐山西北部，机场新区，政府重点开发区域。未来城市生活中心。以行政、文化、商务服务为主，兼有商业、金融、会展等服务。
——新城心的坐标，前景清晰可见！
理解项目
产品：
全板式，南北向为主，注重品质均好性和产品的市场性。
沿街布置底商，多样化功能的共生共荣，带来生活—工作—消费—休闲的丰富和谐的居住生活氛围。
人车分流，避免人车干扰，保证社区生活之安静
—— 以人为本规划理念、居住理念，打造高舒适度的生活！
理解项目
环境：
与唐山新一中毗邻，浓厚人文氛围
中央公园、休闲购物、家庭娱乐等完备的配套，构筑现代生活方式
——承载时尚、自然、人文的复合社区
理解项目
项目操作思路
理解城市
理解企业
项目操作思路
处于上升态势的地产企业
蕴藏做唐山地产市场领导者战略潜力
规模化发展坚持诚信实力运作模式
10年打造的团队市场化操作优势
内敛、平和具学习力的地产企业
理解企业
项目操作思路
理解城市
目标市场
和客户
项目操作思路
客户来源较为分散。主要集中在城区和郊县。
客户职业构成比较发散，主要来自金融、商贸、建筑、
资源、房地产等高收入行业，私营业主的比例较高。
以社会中产阶级成长性家庭为主。
大多数客户拥有住房，多属于二次或多次置业者。
主要以改善型需求为主。部分人群会作为终极置业 。
消费心理非常理性
目标市场和客户
项目操作思路
理解城市
项目开发
理念
项目操作思路
载体
体验
生活方式、理念传达点
开放式街区、半围合社庭院，动静相宜
链接机场新区资源，融合现代建筑
精神、文化
生态的、节能的多元复合生活社区
塑造
创新
百万平米生活城
项目开发理念
项目操作思路
理解城市
项目定位
项目操作思路
判定项目二期定位的因素
鹭港一期的得与失
Ⅰ期基本数据
第一期工程建筑面积为44万平方米，其中25万㎡为回迁，19万㎡为销售。截止2006年底，已基本顺利销售完毕
一期市场反馈
对鹭港满意度高。主要表现在规模、信誉、实力、区位、配套以及发展前景等方面
对销售价位方面普遍认为中等偏上。潜在客户对团购有所期待
部分人士对户型表示出不满，但大多从原谅的语气来述说。并且这部分人群大多为小户型购买人群
对开发商将鹭港项目操作为唐山地产地标性项目，NO.1项目，有较强烈的期待心理
一期的热销，已经在一定范围内对鹭港形成了话题评说与传播。公众对二期的开售较为期待
从销售业绩来看，鹭港一期已经获得了市场的认可 项目已经有了初步的市场形象树立 项目赢得了口碑 项目操作人员均得到了前所未有的锻炼，趋于成熟。 从以上的情况透视，我们可以清晰的看到，一期的操作是非常顺利和成功的
我们该如何看待一期的成功呢？
或者说我们如何定义一期的成功呢？
是不是就可以说，项目的定位没有
任何偏差呢？
对不起 ，我们一定不要站在一期的销售业绩上而沾沾自喜。这一份销售业绩的取得，这一份成功，很大程度上是一种自然，是一种必然。是一种规律性的生成。
“容纳多元生活，领航城市未来”的理念指引下，可以打动一部分的消费者产生实际购买。但这一理念无法支撑起整个鹭港项目的需要。
唐山经济的迅猛发展，使得人均可支配收入快速增长。在这样的背景下，房产市场的活跃是一种必然。
06年，是国家对房地产市场宏观调控不断加压的一年，使得市场慌乱，项目混乱，人们持币观望，鹭港以超大体量的面世，足以打消这些持币而待之的人群，鹭港的面世，他们则毫不犹豫地跟进，但这一人群的消化以后呢，可能会出现一定时间的间隙。
我们先看看来自于宏观的因素：
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