二、宏观政策环境
政策走向上来看,可能会由上半年的严格调控转变方向,出现一定的松动和变化，但基于前期调控的延续性，存在短期内博弈的可能
三大要素左右后续政策，预计短期内将处于地方与中央的博弈格局
三、楼市政策
第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结
一、经济环境
成都所属的西三角经济圈将是中国未来经济发展的第四极，有着浓厚的发展底蕴，发展潜力巨大；
成都市区域发展条件不断完善，经济发展速度明显高于全国平均水平；
已与81个国家和地区建立了经贸关系，世界500强企业中有139家企业落户成都。为成都商务发展带来巨大推动力
主城区年供给和销售销售面积整体保持在1000万平米左右；其中商铺、写字楼物业年销售大体在50-80万平米/年，供大于求，市场存量不断增加。 在新政影响下，10年从供给量和消化量上均接近07年以来最低水平； 销售价格整体呈不断上扬趋势，屡创新高；但近期因新政影响，价格稳中有降
二、成都市房地产市场环境
第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结
三、成都市写字楼市场环境
供给：
07-10年的月均新增供给7.5万平米，09年以来有所上升，月均9万平米；
销售：
07-10年月均销售面积4.6万平米，09年以来有所增加，月均达到6.3万平米，最高峰值出现在09年下半年；
存量：
截止6月底，成都主城区写字楼存量为156万㎡，高新区占存量榜首位，占22%；
价格：
价格整体呈平稳上升态势，07年到10年实现单价的从5000到7000级的跨越；
从价格环域分布特征看，成都市写字楼发展重点在向绕城外转移；
租金：
整体租金90元/平米.月左右，东大街和天府大道两大新兴区域空置率偏高
空置情况：
平均空置率26%，低端写字楼空置率稍高，但随着近年高端写字楼供给的增加，高端写字楼空置率出现明显的上升
第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结
三、成都市写字楼市场环境
年销售排行榜：
销售速度最佳的写字楼物业消化速度大体为2000平米/月左右；单位面积划分较小的销售速度相对较快
整体写字楼分布：
主要分布在市中心CBD（中央商务区）及人民南路沿线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域
发展趋势：
写字楼南移趋势明显，城南CBD区域逐步成型，新的商务中心将形成。
租售类别：
整体以租售结合为主。市区高端写字楼主要采用只租不售。
价格特征：
城区价格与南部新区价格存在明显断档。市区现状价格主要集中在15000元/平米以上，天府新城价格普遍在10000元/平米以下。市区顶级写字楼租金已经达到150元/平米.月。
供给走势：
预计城南区域未来写字楼物业供给将达数百万米，区域竞争激烈
第三篇章、南延线市场发展环境
一、区域规划
区域规划属性：
在成都市“田园城市”城市规划－市级战略功能分区中，本案位于天府新城高新技术产业区中部，金融总部商务区南
天府新城（高新技术产业区）
定位于科技新城、商务新城、国际新城、时尚新城、宜居新城，总供给达到6500万平米，非住宅占主导
金融总部商务区
将构建以金融、商务、行政为主，配套完善的酒店、商业、娱乐等的发展业态，预计供给量在千万平米以上，将对项目所在的绕城外区域构成直接威胁
地铁规划
本项目位于地铁1号线一期南端终点站西侧，是城市国际城南发展的重点区域，具有极大的升值空间和潜力
第三篇章、南延线市场发展环境
二、区域发展
区域发展趋势：
周边区域开发迅速推进开，区域将随地铁的开通逐步发展成熟
区域功能：
区域规划方案中，板块功能布局为：
板块西面以生态宜居区域；北面为科技服务区；
南面以商务产业发展区域；东面以国际时尚商务区域
区域交通条件
三横四纵构建高新区内路网结构，各区域之间快速连通
整体项目建设情况
累计写字楼供应面积1100万平米左右
近3年内进入市场的写字楼面积预计400万平米以上
区域写字楼市场未来竞争及其惨烈
各后续进入的项目招商与销售均将面临巨大市场压力
第三篇章、南延线市场发展环境
三、区域土地市场
成交规模：
2006-2010年7月，高新区累计出让土地近6000亩，对应建面1600余万平米
用地性质统计
2006-2010年7月，高新区出让成交土地中，商业、办公及工业性质占2/3，结合市场惯例，预计对应办公物业将达近千万平米
容积率
成交土地以高容积率项目为主，且部分项目高度要求较为宽松
对应项目体量
对应写字楼项目体量以10万平米以上规模占主导，结合高度要求，使得区域市场办公物业大多将以高端形象面市，同质化竞争明显。
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