天府新城 写字楼项目可行性分析 本报告分为两大部分 A部分：项目可行性支持 B部分：项目可行性质疑 A部分：项目可行性支持 第一篇章、整体市场环境分析小结 一、宏观经济环境 2009年全世界经济已呈现回暖迹象，中国经济已先于世界率先从衰退走向复苏，从上半年的指标看，国内经济出现二次探底的可能性很低，整体经济发展环境相对平稳。 二、宏观政策环境 政策走向上来看,可能会由上半年的严格调控转变方向,出现一定的松动和变化，但基于前期调控的延续性，存在短期内博弈的可能。 三大要素左右后续政策，预计短期内将处于地方与中央的博弈格局 三、楼市政策 第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结 一、经济环境 成都所属的西三角经济圈将是中国未来经济发展的第四极，有着浓厚的发展底蕴，发展潜力巨大； 成都市区域发展条件不断完善，经济发展速度明显高于全国平均水平； 已与81个国家和地区建立了经贸关系，世界500强企业中有139家企业落户成都。为成都商务发展带来巨大推动力。 主城区年供给和销售销售面积整体保持在1000万平米左右；其中商铺、写字楼物业年销售大体在50-80万平米/年，供大于求，市场存量不断增加。 在新政影响下，10年从供给量和消化量上均接近07年以来最低水平； 销售价格整体呈不断上扬趋势，屡创新高；但近期因新政影响，价格稳中有降。 二、成都市房地产市场环境 第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结 三、成都市写字楼市场环境 供给： 07-10年的月均新增供给7.5万平米，09年以来有所上升，月均9万平米； 销售： 07-10年月均销售面积4.6万平米，09年以来有所增加，月均达到6.3万平米，最高峰值出现在09年下半年； 存量： 截止6月底，成都主城区写字楼存量为156万㎡，高新区占存量榜首位，占22%； 价格： 价格整体呈平稳上升态势，07年到10年实现单价的从5000到7000级的跨越； 从价格环域分布特征看，成都市写字楼发展重点在向绕城外转移； 租金： 整体租金90元/平米.月左右，东大街和天府大道两大新兴区域空置率偏高 空置情况： 平均空置率26%，低端写字楼空置率稍高，但随着近年高端写字楼供给的增加，高端写字楼空置率出现明显的上升