时达商业及城市公寓项目
产品策划综合报告
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目录
导言..8
第一部分市场分析 9
内容提要： 9
1.商用物业发展的要点分析 10
1.1商用物业的类型 11
1.2商用物业的特征 12
2.鄂尔多斯市商业环境分析 14
2.1商业布局总体分布 14
2.2主要商业物业竞争格局分析 15
2.3现阶段商业市场的总结 16
2.4商用物业市场的发展趋势分析 17
2.5商用物业市场存在的现实问题 18
3.市民消费行为及商业经营分析 20
3.1市民消费心理分析 20
3.2主要商业地段经营者分析 23
4.区域商情调查 25
4.1调查目的 25
4.2本案所在商圈主要街区功能分析 25
4.3本案所在商圈经营分析 26
4.4近期本案所在区域规划的影响 28
4.5区域整体规划构想建议 29
5.客户群体分析 32
5.1目标客户群体 32
5.2目标客户群的需求分析 34
第二部分项目分析 35
内容提要 35
6.项目现状 36
6.1地理位置 36
6.2项目规模 37
6.3项目现状 38
7.项目的资源整合 40
7.1与城市规划前景的整合 41
7.2与商业发展最高经营业态的整合 42
7.3与商业经营功能的整合 42
7.4与步行街文化的整合 42
7.5与旅游资源的整合 43
7.6与电子商务资源的整合 43
7.7与事件营销策略的整合 44
8.商业SWOT分析 44
8.1总表 45
优势分析（S） 45
⑴区位优势 45
⑵地段优势 45
⑶项目可塑性强 45
⑷人气优势 45
⑸配套优势 45
劣势分析（W） 45
⑴项目所在路段交通环境差 45
⑵项目地块当前四周都被建 45
筑物所阻隔 45
⑶项目开发周期长，市场有 45
压力。 45
机会分析（O） 45
⑴本案所在商圈的商场 45
功能面临调整 45
⑵政府城市功能规划 45
⑶步行街规划令本项目 45
成为“步行街商厦” 45
⑷道路规划将改善项目 45
所在区域的交通环境 45
⑸目前鄂尔多斯商业项 45
目营销手段落后 45
⑹市场空白点 45
威胁分析（T） 45
⑴市场总体供应量膨胀快 45
⑵项目其它的竞争对手较多 45
⑶消费观念限制 45
⑷金融政策调整，房产销 45
售市场门槛提高。 45
8.2项目优势分析（S） 46
8.3项目劣势分析（W） 48
8.4项目机会分析（O） 50
8.5项目威胁分析（T） 52
9.竞争因素分析 53
9.1区位因素（商圈因素） 54
9.2产品因素（规模因素） 55
9.3经营因素（经营定位） 56
10.周边项目概况 57
10.1已建商业物业 57
10.2待建商业物业 63
11.城市公寓项目分析 64
11.1项目概况 64
11.2SWOT分析 64
第三部分项目定位 66
内容提要 66
12.市场定位 67
12.1定位理念 67
12.2支撑点 68
13.形象定位 70
13.1定位理念 70
13.2支撑点 71
13.3项目名称建议 71
14.经营定位 72
14.1经营定位原则 72
14.2经营定位方向 72
15.功能定位 74
15.1本案现状 74
15.2商场1-4层的区位划分 75
15.3商品定位 78
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