“振业·泊墅”2011年营销策略总纲
陕西华远经纪 2010.12.30
谨呈：西安振业房地产开发有限公司
报告纲要
第1部分2010年业绩回顾
第3部分2011年营销目标界定
第4部分目标下的策略思考
第5部分销售执行
第2部分2010年营销工作回顾
2010年销售情况（截止日期：12月31日）
第1部分业绩回顾
项目历次开盘销售，均创造较高的开盘销售率，且回款迅速，有效保证资金回笼
2010年剩余货值（截止日期：12月31日）
第1部分业绩回顾
目前剩余产品除首批联排高价惜售外，空墅和高层总货值不多，属于尾货销售阶段 空墅属高性价比产品，可提升价格制造稀缺性；高层结合老客户营销实现快速销售
分类产品的价值实现（截止日期：12月31日）
第1部分业绩回顾
整体营销费用（截止日期：12月31日）
第1部分业绩回顾
1月
4月
6月
8月
10月
12月
形象建立期
联排销售期
空+高销售期
0/0
8429万/8191万
10884万/5624万
公摊费用占比60%
销售额/回款额
450/51.7%
实际营销费用/比率
200/23%
220/25.3%
接待来访423批； 来电登记907批
接待来访652批； 来电登记1306批
接待来访275批； 来电登记513批
营销费用根据推广渠道及频率的预估价格
第1部分业绩回顾
较快销售速度 联排开盘销售率达87.9%，截止目前累计销售率达90.6%； 实现区域内极高的开盘销售率。 较高的销售价格 联排实现均价12996元/平米，空墅实现均价6623元/平米,高层实现均价 6203元/平米； 高层实现均价超过区域平均水平1.7%，实现区域内较高的价格； 较低的营销成本 各阶段营销成本不超过50%，实现低成本营销的价值； 掌握较多的客户资源，为后期产品营销提供良好的基础

2010年销售小结
报告纲要
第1部分2010年业绩回顾
第3部分2011年营销目标界定
第4部分目标下的策略思考
第5部分销售执行
第2部分2010年营销工作回顾
2010年整体营销策略
开发商品牌塑造 以联排产品支持振业.泊墅形象塑造 高端形象入市 以空中别墅高端形象带动高层产品销售
品牌形象 振业生态别墅专家品牌落地 项目形象 项目高端别墅盘形象树立
2010年营销取得成果
2010年整体推广回顾
营销推广活动记录
第一阶段：“品牌+区域”形象期 时间：09年12月—10年5月形象推广、联排、蓄客
销售落实： 以4月16日西安春季住博会参展，为推广实际落点，宣传项目，积累联排及叠拼客户 效果：蓄客202组，有效76组

推广主题： 1、国内最早上市国企：深：000006 2、生态别墅专家 3、通过西安各大媒体的评奖活动，发布项目信息。 区域杰出贡献房企西安最值得期待楼盘联合国全球人居设计典范联合国全球人居杰出贡献
线上平面推广：
高端杂志
户外广告
活动： 寻找西安最老股民活动 4月16日房展会活动项目高调入市
第二阶段：联排主售期 时间：5-9月联排产品推广蓄客期
推广内容： 1、区位：浐灞生态区（距钟楼9公里独揽800亩桃花潭公园） 2、产品：天生豪宅价值恒久
销售落实： 周进千金活动，逐步锁定联排及叠拼客户。首批联排认购

竞品动态： 绿地国际生态城及世界岛.原生墅7月份开盘，分流部分客户资源，对首批联排产品销售造成一定冲击

9月21日联排产品解筹：
2010年9月21日在索菲特酒店顺利进行首批联排别墅的认筹活动，推出33套房源，销售30套，取得了90.9%的销售佳绩

第三阶段：空墅+高层主售期 时间：10-12月空中别墅
保证项目高端形象，以空中别墅线上主推，高层公寓线下销售

推广主题：空中独院俯瞰河山
销售落实： 陕北房展会举行 11月13日产品发布会举行 A、B、C客户认筹方案实施 12月14-16日空墅及高层认购活动 认购情况：
线上平面推广：
杂志、报纸
户外广告
活动
陕北房展会
产品发布会
第2部分营销回顾
上市实力公司 全国型开发商
2010
品牌线
区域线
项目线
浐灞生态区 金融商务区
别墅高端盘 意大利水岸别墅
项目已完成了对各个层面具象概念的包装，实现了较好的基础形象认知，具备进阶提升的良好契机

报告纲要
第1部分2010年业绩回顾
第3部分2011年营销目标界定
第4部分目标下的策略思考
第5部分销售执行
第2部分2010年营销工作回顾
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