许昌信通国际金融中心 营销策略总纲 Confidential & Private 致：河南信通置业 2014年2月18日 一、项目本体 二、市场研判 三、客户分析 四、目标及核心问题解析 五、项目定位 六、营销策略 附件：营销中心服务标准 目录 前言 一个必须正视的事实：许昌目前极度缺乏纯正的写字楼。 许昌的商务格局逐渐成长，需要一个绝对的权威，需要一个令人趋之若鹜的最高级别的商务标杆！ 本次汇报的目的在于： 1、明确项目的营销思路和方向； 2、确定销售推广的关键节点； 本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶段提交。 项目本体 区位属性 -- 地块四至 -- 项目信息 -- 项目评价 -- 属性界定 -- 一、项目本体 区位属性 | 地块四至 | 项目信息 | 项目评价 | 属性界定 项目区位：项目位于东城区，所在区位属于城市“东进”与 “北拓”发展方向的交汇面，处于许昌新区主中心向北发展中轴线的起点位置，具有优先开发优势。 许昌新区主中心规划 项目微观区位 魏文路与南海街交叉口西南角 项目位于城市新区，魏文路南海街交叉口西南；目前区域相对陌生，天宝路以北区域基本处于待开发阶段； 未来规划较好，本项目所处区域为许昌新区主中心向北发展中轴线起点位置，具有先发优势。 北拓中轴线 项目位置（下同） 项目宏观区位 东城区 魏都区 魏文路 天宝路 高铁站 规划中的许昌新区主中心 基地条件：地块呈倒“L”型，地块四至道路已具备良好通车条件，科技馆、周边绿化及水系对营造项目绿色生态商务形成有利条件 四至道路 项目周边：项目周边分布较多住宅、学校、公用事业综合服务中心等，为未来本项目提供客户支撑和消费支撑；同时也能逐渐促进区域发展成熟。 成型住宅项目：腾飞花园、学府名苑、家天下、公务员小区…… 在建或规划中住宅：瑞贝卡和天下、恒达绿洲、天宝盛世、陈庄安置区…… 学校：许昌学院…… 配套：公用事业综合服务中心、天宝河游园、市政府、魏都区政府…… 一、项目本体 区位属性 | 地块四至 | 项目信息 | 项目评价 | 属性界定 备注：规划指标均以绿线内用地面积为计算基数 用地红线图 B24-1地块 本项目20万方商办体量，将与公用事业综合服务中心共同形成许昌未来商务办公聚集地。 D座基本信息： 总建面积约2.7万方 标准层：1200㎡ 层高：3.6米 层数：24层 电梯：6部三菱电梯 工程：已封顶， 年底即可交房使用 一、项目本体 区位属性 | 地块四至 | 项目信息 | 项目评价 | 属性界定 项目交通：项目周边道路交通等级较高，两天城市主干道天宝路直通高铁站、魏文路贯穿城市南北，对项目价值提升具有重要意义。 项目微观交通 文峰路 微观交通 项目紧邻天宝路和魏文路两条城市主干道，且项目三面临路，交通可达性较好； 宏观交通 天宝路向东3KM直通高铁站，距离京珠高速出入口仅有4KM，对外交通十分方便，为商务往来提供了便利，项目整体价值得到提升。 一、项目本体 区位属性 | 地块四至 | 项目信息 | 项目评价 | 属性界定 项目周边：项目周边分布较多住宅、学校、公用事业综合服务中心等，为未来本项目提供客户支撑和消费支撑；同时也能逐渐促进区域发展成熟。 项目周边 大量已成型住宅项目：腾飞花园、学府名苑、家天下、公务员小区…… 在建或规划中住宅项目：瑞贝卡和天下、恒达绿洲、天宝盛世、陈庄安置区…… 学校：许昌学院…… 配套：公用事业综合服务中心、天宝河游园、市政府、魏都区政府…… 这些条件的存在为本项目提供客户支撑及消费支撑，同时促进区域发展，带动项目价值提升。 一、项目本体 区位属性 | 地块四至 | 项目信息 | 项目评价 | 属性界定 一、项目本体 区位属性 | 地块四至 | 项目信息 | 项目评价 | 属性界定 优势： 1、毗邻市行政服务中心，产业集群优势明显； 2、地处新城与老城交汇的核心位置，优势显著； 3、相邻城市主干道：魏文路、天宝路，距高铁站较近，交通便利，可到达性强； 4、紧邻科技馆、滨河绿化带，享人文、生态资源； 5、产品设计多元，可满足不同客群需要； 6、项目为许昌市唯一的纯正商务综合体，根正苗红，形象高端。 劣势： 1、许昌市整体办公市场发育晚，成熟度相对较低； 2、区域内无成形商圈，多以社区公寓办公为主，整体商务配套不完善； 3、周边项目较少入且住率较低，整体人群数量有限，导致区域人气不足； 4、项目评价 机会： 1、行政服务中心年底交房投入使用，将带动区域繁荣，带动企业入驻； 2、许昌新城的向北规划发展及“郑许一体化”、中原电气谷的规划，都将使区域升级，带来巨大的发展空间； 3、许昌商务市场开始起步，已出现纯正的写字楼，将促使投资客正确的认识写字楼市场； 4、项目大体量的商务及复合的业态能成为引领市场的基础条件。 威胁： 1、许昌市整体办公市场成交情况较为混乱，成交量有限，使得项目周期较长； 2、项目处于较为陌生的区域，投资客的接受程度有待考量； 3、因中央政府禁止豪华办公楼，本项目在宣传上将受到一定的影响。 城市核心：地处城市中轴线，是未来新老城区的结合部，未来城市的中心地带； 政务核心：紧挨市行政服务中心，政商云集，只此中心； 最优资源配套：丰富的政务资源、生态资源和市政配套； 商务综合体：集商务、酒店、公寓及小型商业于一体的多功能商务综合项目。 5、属性界定 位于未来城市核心、政务核心，拥有最优资源配套和多元物业形态的商务综合体项目。 一、项目本体 区位属性 | 地块四至 | 项目信息 | 项目评价 | 属性界定市场研判 政策分析 -- 板块格局 -- 市场分析 -- 项目分布 -- 竞争分析 -- 市场小结 -- 1、政策分析 （1）10年至11年属于调控政策加码期，频出的政策带动了需求面发生巨变。 二、市场研判 政策分析 | 板块格局 | 市场分析 | 项目分布 | 竞品分析 | 市场小结