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谨呈：新地中心
本报告的技术思路
原因之3C分析
营销策略总纲
销售执行攻略
市场分析
客户分析
销售目标及完成情况
营销分析
本体分析
目标实现
2012年销售目标：53505万元；
2012年实际销售：9594万元（数据截至2012年11月30日，其中世联销售7025万，新地销售2569万）；
2012年目标完成率：17.9%
2012年本案目标完成率仅为17.9%
实际销售额与销售目标相比实现率极低
目标分解
2012年销售目标为3#楼清盘，3#楼总面积为36598.77平方米，全楼均价14619元/平，总销售目标为53505万元；
销售分解
本年度总销售额9594万元；其中整层销售13、16层共5403万元，散售24套产品，共4191万元；
1、10号房必联合销售，去化难度较大，客户认可度较低，故散售零去化；
销控解读
已售散售未售整售未售
3#楼销控图本报告的技术思路
原因之3C分析
营销策略总纲
销售执行攻略
市场分析
客户分析
销售目标及完成情况
营销分析
本体分析经济分析
世界经济恢复乏力、欧债危机持续发酵，中国面临外需减少、缺少持续高投资水平、地方融资风险等问题，国内经济增长明显放缓，企业固定资产购买力放缓
外需下行：将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时会刺激中国内需转型的动能；
热钱推升资产价格现象减少：全球避险情绪升温促使美元资本回流，将有效削减中国的热钱流入压力，因此会减少热钱推升国内资产价格的现象；
输入性通胀压力减少：美元指数见底上升，大宗商品价格下行，有效减少国内输入性通胀压力；
经济增长放缓：2012年上半年GDP增长率为7.8%，二季度数据更是跌至7.6%，达到1999年以来的最低点
经济指标表现不佳导致企业收益受到直接影响，维持现金流成为关键，固定资产购买力放缓；市场分析
沈阳写字楼市场处于婴儿期，本案入市时，无类比高端在售项目，仅从租金推导的销售目标存在一定偏差
销售市场：在售写字楼项目定位偏中低端，本案入市时无类比项目；
租赁市场：沈阳写字楼市场发展势头良好，需求和租金稳步增长，空置率达历史最低；北站CBD出租率较高，高端物业租金水平1580元/平/年，略低于五里河板块；
——截至《新地中心2012年营销策略总纲》
利好
销售市场
2012年沈阳主流写字楼供求表
项目组对沈阳市场上14个主流写字楼项目2012年的销售情况进行盘点：
2012年总供应量约39.1万平，其中新增供应量约21.2万平；
2012年总去化量约6.3万平，其中新增去化量约2.9万平；
目前项目库存约32.8万；
7.7
2012年沈阳主流写字楼推售比近3.4:1，总体市场处于供过于求状态；
39.1
6.3销售市场
2012年沈阳主流写字楼去化统计表
沈阳主流写字楼价格表现参差不齐,,单价从8000到14000元/平不等,2012年除天润中心外,其余销售面积均在10000平以下,本案以7617平的销售面积排名第二；
价格表现:
沈阳主流写字楼价格表现参差不齐,单价从8000元/平到14000元/平不等;
本案(新地中心)以14000元/平的价格成为沈阳写字楼市场的价格标杆;
销售表现:
2012年沈阳写字楼市场整体成交低糜;
除天润中心外，其余销售面积均在10000平以下;
本案(新地中心)以7617平米的销售面积排名第二；三甲点对点
三甲写字楼品质参差不齐，市场表现无明显规律，仅有本案为甲级写字楼标准配置，天润中心仅为乙级标准配置，而万达公馆实为SOHO公寓产品，包装为写字楼进行销售；
新地中心平面图
万达公馆平面图
天润中心平面图营销探密
天润中心：“低价走量”目标明确，结合其地段优势实现快速销售；
万达公馆：全年折腾不断，做足营销噱头；
万达公馆A5写字间
营销亮点1：万达在沈10年深耕，已经具备一定的品牌影响力并拥有一部分追随者；
营销亮点2：将SOHO公寓包装成成长型企业进驻写字楼，实现溢价；
营销亮点3：推广方面，线上、线下全面开花，立体式营销一夜倾城，做足影响力；
营销亮点4：人为制造热销氛围，本栋产品约60%为顶账产品，将其统一口径为大客户购买；
营销亮点5：利用万达资源吸引大客户，包括大连银行、中建八局、光大银行等，再通过大客户提升投资客购买信心；
营销亮点6：开盘后，统一口径，A5写字间全部售罄，停止大客户品牌对外输出；
天润广场天润中心写字间
营销亮点1：低价走量目标明确，对外推广就说“性价比”——“9000元/平，入驻东中街商圈内写字楼”，”买112平送112平公共配套“。
营销亮点2：一直对外释放价格即将上涨的信息，逼定客户成交。
低价走量
做足营销噱头
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