泰豪旅游文化商品城-泰豪名城 项目整合营销策划案 谨呈：山东泰豪房地产开发有限公司 针对本案的发展，我们首先进行目标问题的梳理。以期实现对于项目的物业发展及营销策略做出详细的论证与建议。 带着这些问题，下面开启本次汇报。 项目信息 市场分析 制定目标 实现目标 汇报思路 问题1：我们是谁？ 项目信息 较高气质 品质高层 项目信息 问题2：我们在哪？ 市场分析 我们在哪？ 我们在中国 将“我们在中国”放在此处，本报告需要做出的是从“房地产宏观调控政策”和“经济形势”两个层面来分析目前的房地产宏观情况。 加 息 政策时间：2010年10月20日到2011年4月6日 内容：金融危机后，央行自去年10月份以来：10月20日、12月26日、2月9日、4月6日，先后4次上调存贷款利率，5年以上贷款利率上调至6.80%。 影响：4次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强，消费者房地产投资比例将受到严重影响。而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力以及信贷收紧环境下的资金紧缺。 限购令 政策时间：2011年3月以来 内容：自去年始，有关部门开始在房价较高城市实施商品房（住房）限购，截止11年4月12日，全国已有35个大中城市颁布限购。3月，泰安颁布本地限购令，限购条件主要以城区家庭为单位，限购一套商品房。 影响：限购令的实施，从一定程度上抑制了商品房（住房）的投资需求，据山东青岛、济南的市场反馈，商品房单月成交量同比下降10-20%。泰安颁布外地户口限购令后，对于新泰、莱芜、肥城等地区来泰置业客户并未产生直接影响。 我们在中国 差异化信贷 政策时间：2010年4月起 内容：中国人民银行、中国银监会2010年4月再次下发通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。三套房不予放贷。 影响：新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。提高二套房贷款首付和利率，三套房不放贷，将会抑制非刚性购房需求，减少投资性购房。 加大保障性用房建设力度，建立地方政府问责制 出台时间：2011年3月 内容：进一步明确了廉租住房、经济适用房、限价房的建设力度及责任，并且对于保障性用房第一次用计划性数字进行要求，第一次提出与政府工作业绩直接挂钩。 影响：出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则，让老百姓在购买经济适用房及享受廉租房时终于“有据可查、有法可依”。但是，从最近的报道来看，保障性住房的建设存在很严重的滞后性，并且对于保障性住房的申购仍然“门槛”较高。 我们在中国