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首次开盘，低价入市，之后迅速提升价格，实现价格突破7000元/㎡
打造发展商品牌，制造项目影响力，形成良好的项目口碑
销售目标：
价格目标：
品牌目标：
2011目标达成
销售目标达成：
圆满完成2011年每次开盘任务，且超额
价格目标达成：
目前在售房源5#栋达到6910元/㎡，7#栋达到7600元/㎡
品牌目标达成：
2011年，通过系列慈善、公益活动，为发展商赋予了品牌，形成较好的口碑
圆满完成既定营销目标
剩余货量
一期剩余房源，计：230套。包括顶层，未取得预售证的房源：42套。以及部分未放出房源
一期剩余房源
一期剩余房源，主要集中在4#、5#、6#、7#号栋，大多数房源为未放出房源。目前，能够销售的房源仅为5#栋64套，其他房源为未取得销售条件房源，或者，未放出房源。1#、2#、3#栋剩余房源主要集中在顶层，不具备销售条件
剩余房源主要为：未放出房源、未具备预售条件房源
2012目标
2012年上半年，将一期剩余房源，计：230套销售完。下半年，开始销售二期共计7栋，约600套房源
二期房源统计
开发商语录：
“明年上半年，将一期剩余房源放出卖完！二期估计到10月份才有新货推出！”
“明年下半年，二期首次开盘，开两栋，第二次开盘再开两栋！最好能够将二期全部销售完！”
销售目标：一期余货：230套+二期，总计约830套房源
全年销售完：845套房源
销售目标：
价格目标：
一期均价：
开发商语录：
“明年二期产品价格根据市场情况定，最起码与一期持平！”
2012年二期销售的均价，与一期目前均价持平，销售均价达到：6900元/㎡
一期均价走势图：
价格目标：一期余货均价：6900元/㎡，二期均价6900元/㎡
目前销售状况
每周客户量：上门15批次左右，进线15批次左右。
每月销售量：项目自10月中开盘后，每月销售仅1.5套
目前销售存在的问题统计：
市场趋淡是造成目前销售不好的原因，但是项目展示面不足，价值点没有充分兑现，也是造成目前销售瓶颈的核心原因！
目标测试
2012年销售任务增加，且整年销售任务呈现：上半年松，下半年紧的特点。且目前销售状况并不理想，因此，按照现有模式，要完成明年任务，非常困难
现状：自10月中开盘后： 月去化：1.5套 客户量：周上门15批次左右，周进线15批次左右
1月
2月
9月
10月
11月
12月
一期230套房源
二期约600套房源
2011年虽然销售目标完成较好。但，在目前市场状况下，要在明年
上半年将一期销售完，在下半年最后3个月将二期销售完，显然不可
能完成，必须采取非常规营销手段！
目标下的问题
核心问题：
战术问题：市场淡、客户少，按照现有营销手段，无法完成明年任务。
战略问题：项目价值点没有兑现，成为制约项目持续销售的瓶颈！
2012年接近7万方的销售任务集中在下半年入市，使下半年销售任务急剧增加
2012年市场大势不明朗的情况
量增、市场淡、且销
售压力集中在年度最
后两月
Q：市场淡、客户少，按照现有营销手段，无法完成明年任务.如何步步兑现项目价值点，兑现综合体定位，突破瓶颈，提高淡市的客户量，以完成明年的销售任务。
项目价值点、展示点尚不健全，客户问题较多
本报告的技术思路
核心策略
竞争分析
目标及问题
宏观大势
销售总结
活动策略
推售计划
展示策略
推广策略
费用预算
营销总控
客户分析
营销总结
目标提出
核心问题
策略体系
目标及问题
2011营销总结
2012市场预测
营销策略
营销执行
去化速度：截止12月1日，项目共计销售355套，实现回款约3.2亿。一期一批、二批开盘售罄。三批开盘，在淡市之下实现60%的销售率
项目两次开盘，两次售罄，销售率达到100%。四次推售，
都超越发展商目标。成为南城销售速度之王
价格总结：项目首次开盘，以底与市场的价格入市，之后，价格迅速拉升，高出片区均价700元/㎡，成为板块价格标杆的有力挑战者
5500元/㎡
6200元/㎡
7300元/㎡
6900元/㎡
一期价格变化曲线图
2011年省府红星板块整体均价6123元
项目目前销售均价：6900元/㎡
2011年省府红星板块开盘项目均价：
绿地公馆：7300元
康斯丹郡：5800元
湘水熙园：5800元
……
价格迅速拉升，高出片区均价700元/㎡，成为板块价格标
杆的有力挑战者。
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