版权声明： 本报告仅供客户内部使用，版权归华厦伟业（中国）控规集团有限公司所有，未经华夏伟业（中国）控规集团有限公司许可，不得擅自向其他任何机构及个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 三亚红塘湾项目前期市场及产品定位 海南金汉房地产开发有限公司 SINOGRAND/CHINA,2008 总策划师郑晓华 项目统筹何谋云 前期管理饶柯 规划设计王莫迪 市场负责赵磊 主案分析石峰 市场分析余剑虹 市场分析卢喜涛 市场分析刘军 项目组人员名单 第三阶段 项目整体规划 前期成果提交 项目工作阶段划分 第一阶段 市场调研 基础数据分析 第二阶段 市场定位 成果初步沟通 2008/5/27 2008/6/5 2008/6/15 2008/6/20 本阶段主要工作： 明确企业目标 解析项目地块 区域分析 区域房地产市场研究 区域产业及旅游业研究 市场需求分析 对项目本身合理估值 项目整体定位 项目产品定位 产品价格提升策略 项目整体规划建议 项目分期及运营建议 项目初步投资经济分析 本次报告论证的五大问题 项目如何定位 具体开发何种产品 产品核心竞争力如何提高 产品合理估值与溢价空间如何 客源细分及导入通路建设 报告提纲 项目现实属性分析 企业目标及核心问题 区域背景及市场研究 整体定位及客户来源 产品策划及规划建议24区位交通（包括区域的认知：红塘湾的认知） 地块四至（地块四至的情况，东南西北） 地块现状及指标(占地用地性质土质容积率控高政策要求) 周边环境及配套（周边的配套，列出重要设施） 周边未来规划分析（未来天涯镇规划红塘湾规划） 地块SWOT分析 属性界定（对上面的总结区位及优劣势不可能做的产品总结） 企业预期目标（战略目标：立足海南项目目标：快速回笼） 企业核心问题（开发何种产品产品如何操作如何获得高收益） 项目核心问题（区域开拓性项目如何取得高收益） 核心问题解析（从正确定位、产品细节、配套服务方面细分考虑） 区域背景研究（海南三亚旅游产业等） 市场背景研究（宏观土地市场宏观房地产板块价格产品客源等） 直接竞案市场分析（一线海景公寓产权酒店研究分析分布产品等） 其他物业市场分析（二线海景及无海景公寓直营酒店分布产品等） 项目适合发展物业分析（酒店式公寓产权式酒店普通公寓产品） 可能性方案比选（三种产品的具体比较在本项目中实现的可能性） 差异化市场分析（实现和同类产品的差异化市场领军填补空白） 项目定位分析（通过上面的分析确定本项目的定位） 客户定位分析（项目产品适合何种客户及其导入通路） 产品基本估值（无任何附加值的产品估值） 产品溢价空间（通过市场结论及背景分析，如何提高溢价空间） 项目产品建议（建筑规划上注意的高附加值细节外立面园林等） 开发及运营模式建议（开发序列运营模式） 物业管理模式建议（物管方式创新之处等） 报告提纲 项目现实属性分析 企业目标及核心问题 区域背景及市场研究 整体定位及客户来源 产品策划及规划建议24区位交通 地块四至 地块现状及指标 周边环境及配套 周边未来规划分析 地块SWOT分析 属性界定 报告提纲 项目现实属性分析 企业目标及核心问题 区域背景及市场研究 整体定位及客户来源 产品策划及规划建议24区位交通 地块位于天涯镇红塘湾，处于天涯海角和南山风景区中间，交通可达性好，但区域配套不成熟 项目地处三亚近郊的天涯镇，处于红塘湾及天涯海角景区之间，距离天涯海角1.5公里，离市中心5公里。 西线高速公路和环岛铁路，项目紧邻225国道，交通可达性好；距离机场、旅游景区很近； 红塘湾是未来三亚大力开发的度假区，但目前尚未开发，周边配套较差。 本案 市中心 鹿回头 天涯海角 南山 凤凰机场 地块四至 地块周边只有北面道路可达，周围环境杂乱，多为本地农民自建房，居住环境较为糟糕 N 项目地块 北临农居与国道，地块入口在农居之后，国道为双向单行道，道路状况良好 南朝大海，占据稀缺一线海景资源。海水能见度高，视野开阔 东靠农居 西面为弃置空地 地块现状及指标 项目占地30亩，地块基本方正， 容积率R≤0.8； 1993年即获取土地，土地性质为旅游综合用地 地处天涯镇，不受红塘湾规划建筑限高的影响； 场地平整，地表为沙石所覆盖，越靠南部大海的方向越厚； 地块南部、西部各规划一条14米宽的绿化带道路 地块规模小，低容积率政策限制了产品开发的选择空间。地表大多为沙石覆盖，增加了建设难度。 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看