新城時代 EndorsementofthedevelopmentofXi’an “大西安時代”下的新城市人居發展版圖 前言Preface 基于现实条件，以宏邦企业风险最小和利润最大化为最终导向： 项目开发风险 作为宏邦企业在西安的第一个项目，需要再最大限度控制开发风险，尽快回现 项目开发策略 作为远郊区大盘开发的中长期项目，启动期作为短线项目，前期规避风险，后期博取高利润 项目开发周期 4-5年完成项目的整体开发 大盘开发讲究长期性和品牌性，需要通过本项目树立宏邦品牌在西安市场的知名度，奠定长期发展的基石 开发企业形象 总占地约310亩（住宅202亩，商业30亩），总建筑面积将达52万平米以上，商业面积9万平米，属于新区“造城”。 项目位于西安未来发展的延伸区域，属于城市发展区大盘项目 本项目的开发运作，必须要站在城市及区域发展的开发高度来思考。项目成功的关键，在于“区域价值体系及产品自身定位”的建立。 本项目是【宏邦】企业在西安的开山之作，品牌力的塑造，必须站在产品综合质素上来实现。 本项目属于城市发展区大盘，必须遵守大盘开发规律。通过多层次、复合化的功能体系，形成城市生活新的增长极，突破区域及普通项目原有的价格体系 作为城市新区大盘——提升区域价值，合理的开发步骤和产品多元此类型项目的核心 本案需要解决以下四大核心问题： 市場競爭問題 客戶定位問題 發展定位問題 銷售策略問題 宏邦草灘項目 客户定位问题 -城市发展带来客户群体发展变化趋势 -项目目标客群特征、定位及分析 销售策略问题 -项目销售阶段及销售周期如何确定 -项目销售价格及价格走势判断 市场竞争问题 -如何认识城市及区域发展对项目定位影响。 -市场竞争现状及未来对项目的影响 发展定位问题 -项目市场定位、发展定位、开发分期等 -项目物业发展建议 本【战略發展及定位报告】的三个关键词 改變城北楼市竞争版图 引導一种全新生活模式 創新一种大盘开发思路2目录Directory 市場發展趨勢 物业发展建议 企業發展分析 發展問題分析 規劃佈局 戶型配比 營銷策略 營銷節奏 價格預判 建築風格 整体发展定位 整體定位 戰略定位 整體營銷建議 景觀園林 商業物業 案例借鑒 区域价值 市場研判 發展趨勢 前言 項目屬性分析 屬性定位 定位初判 項目屬性分析 項目的區位、交通、配套、現狀情況如何？ 西安市中心 西安市新政府 本地块是西安市边缘区，距离市中心比较远，直线距离为13.26公里，交通距离为14.5公里；距离新市政府5.5公里，交通距离6.0公里；距离西安市火车北客运站2公里 地块隶属于西安經濟開發區，位于城市待发展区域，距离西安市中心直线距离14.2公里 2013年地铁1号线将完工，届时本案将成为真正地铁上盖物业，投资价值凸显，投资型产品将获追捧。 第一阶段（2006-2011年）：二号线 第二阶段（2010-2015年）：一号线 第三阶段（2016-2020年，远期）：三号线 第四阶段（2021年-2050年，远景）：四、五、六号线 本案 地铁二号线沿线楼盘价格 地块区域有地铁4号线通过，将是本案价值提升的一大亮点 本案属于城市西安市新兴发展区，距离市中心较远，城市配套以及整体消费水平比较低 长安大学渭水校区 西安交大城市学院 西安北客运站 西安国际高尔夫球场 东晋桃源度假村 尚稷路 草滩八路 草滩一路 草滩四路 项目地块位于西安市三环以外，属于草滩农业生态开发区内，北部靠近渭河，由于距离市中心比较远，城市发展水平相对落后，整体消费水平较低； 区域交通、医疗、教育、购物等市政配套相对匮乏，且水平比较低；随着草滩生态区逐步并入经开区，以及基础建设的不断展开，区域内的配套将会有一个明显的提升 机场高速 尚稷路 地块四至：东至机场高速；西至规划路；南至尚稷路；北至规划路； 项目规模：项目总占地310.452亩，其中住宅用地202亩，容积率3.23，总建面43.56万平米；商业用地29.6亩，容积率4.55，建筑面积9.19万平米。 开发周期：计划开发周期为3-4年； 工程节点：2010年下半年一期开工； 地块资源：地块内部较为平整，不涉及拆迁 本地块形状较为完整，中高容积率，场地相对平整，有利于后期开发 从本地块周边开发情况来看，主要以公建配套为主，居住类型物业较少