此项目建议书供客户内部使用。未经远卓管理顾问书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制 机密 再造农行德赛二手房按揭业务流程目录 外部环境分析 按揭行业发展趋势分析 国内外最佳做法的分析 农行/德赛流程再造的整体思路 流程再造的具体举措 需要达成的共识及下阶段工作重点广州二手楼市呈现快速增长的态势并将继续保持增长趋势，市场前景广阔；因此，吸引了众多新进入者 99年-02年二手楼交易面积以每年85％的速度增长 二手楼的成交量在整个房产交易比例稳步上升，2002年占总成交量的近40%， 但与国外成熟发达国家和地区80%相比仍有差距，发展的空间较大 巨大的“蛋糕”吸引了众多新进入者： 中行等商业银行迅速跟进成为德赛的直接竞争对手 其它中小银行也尝试进入 房屋中介如满堂红等，也开始向按揭市场渗透 …… 注：八区二手楼成交量占广州二手楼总的成交量近8成，远卓认为基本能反映了二手楼市场大势 1997-2002年广州老八区二手房成交量 成交面积（万平方米） 年增长率85％ 1997-2002年广州老八区房屋成交比例 总面积（万M2）437 617 693 688 758 883 资料来源：远卓知识库分析 众多的竞争者在产业链中形成了不同的竞争群体，各有特点和优势，整个市场竞争激烈 二手楼购买客户 房产中介或拍卖公司 按揭机构 各大银行 房屋银行型 捆绑型按揭机构 独立中介 相对独立按揭公司 独立中介 房屋银行型 捆绑型按揭机构 相对独立的按揭机构 其他银行 提供房产交易服务 协助提供按揭服务，但可能周期较长 提供房产交易服务， 直接提供按揭服务 提供按揭服务 不提供其他银行的服务 提供按揭服务 可以提供其他银行及多样业务 现阶段由于不能代理公积金（现阶段广州只能由四大行和交通银行办理公积金），目前参与市场程度较低 特点 优势 典型企业 市场地位 有价格竞争优势 给顾客更多选择 免去1.2%的服务费，有价格竞争优势 提供真正“一站式”服务 业务来源广（单位、营业厅、中介机构） 容易得到放款 业务来源广 服务质量好 操作灵活 中原、方圆物业（呆坏资产） 满堂红、美好置业 广房置换…… 德赛 亿城 安宇（圣）…… 银信通 信德胜（律师楼） 竞争品牌化，10大物业中介有很强的影响力 发展迅速 但不能获得其他中介的按揭业务 目前占主导地位 尤其是在机构客户领域 正在兴起 二手楼购 买流程 中介机构类型 德赛 资料来源：远卓知识库分析 在过去的5年中，德赛与农行的合作取得了巨大的成功，但业绩的增长开始放慢 2002年广州二手房按揭银行市场份额比较 CAGR=131％ CAGR=5％ 单位：亿元 1998年－2002年农行经由德赛贷出款项 说明： 农行/德赛虽占有50％的市场份额，但从2002年开始，业绩有所下滑 中行异军突起，经过2002年的扩张，市场份额达30％，是农行最大的威胁 其他银行也采取和中行相似的策略进行渗透 资料来源：远卓知识库分析 农行/德赛虽在广州二手楼按揭市场暂处于主导地位，但现阶段面临着巨大的竞争压力 农行方面 竞争对手特别是中行发展迅速，农行面临业绩下滑的巨大压力 体制的因素决定了农行按揭中心在目前条件下制约了与德赛合作 德赛方面 规模较大的房屋中介已经开始向按揭中介市场渗透 相比中行等而言，农行的审批较为严格，时间较长，德赛无法更好地满足客户的要求而导致客户的流失 与主要竞争对手相比，农行/德赛的竞争力开始下降，主要体现在办理速度较慢 农行 中行 工行 建行 贷款金额 办理速度 收费 服务质量 竞争力评价 （满分=5分）4.5 4.5注：能提供贷款金额大、办理速度快、收费低、服务好的机构竞争力强 德赛 安宇 满堂红 银信通 快易妥 满堂红 广房置换 亿城 服务银行 按揭机构 瓶颈 资料来源：远卓知识库分析 中国银行 工商银行 重点突击二手房按揭业务，利用多个中介，粗放审批，达到迅速扩大市场份额 看好按揭业务，与多家按揭中介合作，审批粗放 竞争行为 机构名称 建设银行 利用在一手房按揭的带来的房源优势和银行间转按的限制参与竞争 其它银行 利用灵活的机制进行产品设计和市场渗透。比如：民生银行推出“民生家园1＋3”活动 创新能力 市场份额 农行 中行 民生 工行 建行 富创新能力的市场领先者 二手房贷款银行竞争力评价 作为资金提供者的银行，都看好优质资产的二手房按揭贷款，纷纷利用按揭中介扩大市场份额 资料来源：远卓知识库分析