机密 信虹地块商业功能设计方案 讨论稿 Document Date 此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 信虹地块商业功能的改造必须满足不同方面的要求 四川北路商业街 消费者80%以上来自虹口、杨浦和闸北三区 商业街业态陈旧、传统百货、中低档专卖店占一半以上 消费者普遍将其与“廉价”、“低档”、“陈旧过时”的品牌形象相联系 四川北路的商业正经历衰弱的负螺旋 随着北外滩的开发和邻近世界一流水准的中央商务区的建成要将这一地区建设成高档品牌休闲购物区 —区规划局 “四川北路需要经过脱胎换骨的改造，才能改变以往的形象” “我不希望四川北路变成另一个徐家汇” —消费者访谈 四川北路商业街的改造要与周围住宅区的建设相协调，使得其功能互补。同时能取得良好的经济效益 —开发商 资源 人流 四川北路(南段)具备重振商业雄风的条件 关键驱动因素 说明 周边人口密度大，是传统的居民住宅区 未来的高级住宅区和北外滩CBD将大大改善本地区人口收入、组成结构 具有广阔的家庭购物、具中、高收入专业人士和管理人员消费的市场 对商业的影响 高密度但不均一的人流组成，将支持不同业态和供应不同商品的商家 为形成中、高档商业区提供市场基础 位置 位于上海老城区中央，同时又是未来上海城区中心地带 临近北外滩中央商务区，是中央商务区和周边高级住宅区交汇处 邻近数条交通干道(河南北路、海宁路)，同时又有多条公共交通线路经过这一地区 地理位置的优势和交通便利使其能吸引更大范围的消费者 位于上海重点开发区域之中，有巨大的发展推动力 深厚的文化、历史底蕴，地区内有多处富有地方文化特色和价值的遗留建筑 作为一条传统的商业街，具有较高的品牌知名度 为商业发展提供独特的历史文化氛围和环境 较高的品牌知名度成为吸引消费者的工具 根据辐射区域和所提供商品范围的不同，商业业态可以有多种不同的选择 全市 生活小区 辐射区域 商品种类单一 商品种类广 提供商品种类、范围 主题购物 以某一商品种类为主题 在同类商品中，可供选择的商品很多 支柱商家是该种类中最知名的之一 辐射面为周边几个区乃至全市 市级 购物中心 商品种类最广 每个种类中可供选择的商品很多 主要商品种类中大部分知名商家云集于此 辐射面为全市范围,或至少是全市的大片区域 区域性 购物中心 商品种类较广 且可选择品种也较多 以一家大卖场或百货店为支柱商家 辐射面为邻近3-5公里范围 小区 购物区 商品种类较少，多为每日生活相关商品和服务 可选择品种也较有限 辐射面为毗邻生活小区 商业功能的设计必须回答项目的吸引力、实施可行性和投资回报前景三个方面的问题 项目是否有吸引力？ 市场需求状况 竞争商家 对区域经济的贡献 是否具可行性？ 与周边区域环境的一致性 足够的潜在商家 政府政策限制 投资回报前景如何？ 投资回报率 所需的投资规模 初步分析表明：信虹花园并不具备发展市级购物中心的条件 信虹地块 市级购物中心趋于饱和，包括港汇广场在内的购物中心财务状况并不乐观，正在建设中的正大广场预计其财务回报达到持平需7年之久 上海内环线内现有市级购物中心*：4个 * 市级购物中心指面向全市消费者，规模超过200,000平方米的购物中心或在500米长的街区范围汇集超过200,000平方米零售商业面积 徐家汇商业中心 浦东陆家嘴商业中心 南京东路商业中心 淮海路商业中心 南京西路商业中心 长度1.8公里 将全面建成总投资150亿元的20个大项目，新的商业营业面积52万平方米，商务办公面积约50万平方米 计划建成高雅繁华的现代化国际商务区 全长3.5公里，是上海最知名的销售高、中档商品及精品的商业街 以徐家汇广场为中心，占地1.2平方公里 已拥有以港汇为代表的不少新兴知名商家 新落成24万平方米正大广场，附近还有八佰伴大型购物中心 而且要达到发展市级购物中心的基本条件，对于信虹而言，难度也是很大的 关键成功因素 说明 实施难度 庞大的空间 成功地吸引众多具品牌号召力的关键驻商 有多种交能方式可方便地到达 路面交通 公众交通 市级购物中心通常需要非常大的空间，(~20万平方米)以容纳众多不同类型的商家 许多大众品牌的驻商比较看好信虹地块周边地区比较稠密的人口密度，但是高档品牌的驻家对于这个地块的兴趣并不大，因为总体而言，周边区域内人口平均购买力较低 靠近几条交通干道，海宁路、河南路、吴淞路等，但是路面交通状况不理想，非常拥挤、堵塞 有多条公交线经过，但是缺乏便捷的轨道交通(如地铁、轻轨等)