金辉地产开发项目估算及项目团队激励办法
（方案1）
目的：
为提高项目运作效率及项目团队工作热情，规范金辉项目团队项目奖金提取办法，特制定本办法。
适用范围：
本制度适用于金辉集团下属项目公司或以少量项目为主运作的区域公司。
项目奖金以在开发前期对该开发项目确定的毛利目标为基数，如期完成基本销售目标后，项目团队可享受销售提成作为团队运作效率奖励，对超额完成利润目标部分实行高层团队超额奖励，项目赢利估算主要指标如下：
1、占地面积：
2、容积率：
3、计入容积率的建筑面积：由集团成本部核定，并确定不同用途面积
4、地下室面积：由集团成本部核定
5、项目目标周期：项目合理的周期由集团专业委员会核定
项目盈利估算：
收入估算：
主力户型预计售价可在历史数据基础上由营销策划部门根据市场趋势提供预测，集团绩效薪酬委员会决策，如下表。
户型
楼层
户型1
㎡
户型2
㎡
户型3
㎡
楼层1
预计售价
预计售价
预计售价
楼层2
预计售价
预计售价
预计售价
楼层3
预计售价
预计售价
预计售价
各主力户型套数由策划部门提供
收入估算合计=∑预计售价*套数
成本估算：
地价：当年购入并开发的以原购入价为准，二年以上土地储备开发可进行土地价值评估，以评估价计入，土地投资所占用资金成本按当期利率6.8%计入总成本。
工程成本估算：造价标准由成本部依据政府相关规定标准测算并提供，参见《工程造价计算程序表》
运营费用：
运营费用指项目期间将发生各项税费，视项目具体情况和财务历史数据分析由集团财务部提出，集团绩效薪酬委员会确定，估算结果指标如下表：
运营费用估算比例最高不得超过预计收入的%
营业税务
广告费
代理费
工资、销售提成
办公等费用
其他
占销售收入比例
运营费用=收入估算×运营费用比率
财务费用估算：
财务费用估算主要指为该地产项目开发经营过程中为进行资金筹集而发生的费用，项目公司占用集团资金亦按市面利率计算财务费用
财务费用估算=需融资额×项目目标周期×年利率%
成本估算：
成本估算=地价+工程成本+运营费用+财务费用+土地投资资金成本
税前盈利估算：
税前盈利估算=项目收入估算-成本估算
项目团队的激励，当销售目标达成率（按目标销售额计算）达到或超过70%时，可提取销售额的一定比例做为项目团队销售提成奖励，各项目按事前约定如下表分批发放，如销售期内实际销售额达不到目标销售额的70%时则取消销售提成奖励。
销售目标达成率
≥70%
100%≥X＞70%
＞100%
年终发放
当月销售提成额
累计销售额×50%׉
当月销售额׉
当月销售额׉
达标累计销售额×50%׉
销售提成为项目团队项目运作效率的奖励，主要与岗位重要性高低挂钩，参考分配比例如下
总经理
副总经理
部门经理
部门副理
项目经理
一般员工
岗位比例
5.0
3.5
1.5
1.3
1.2
0.3–1.0
各项目按集团规定进行独立核算，项目实现利润超过估算利润收入的部分，扣税费10%后，按20%的比例提成奖励给经理以上管理团队，分配采取与项目赢利贡献挂钩，结合公司KPI考核结果进行分配，由项目公司/区域公司负责人在集团薪酬体系框架内拿方案报集团总部批准后执行，项目利润最终以财务部核算数据为准，相关成本核算规定如下：
预算成本控制纳入考核指标，超过预算部分从项目销售额中扣除，
超过项目目标周期发生的资金成本按10%年利率计，该项财务费用应从项目奖金中扣除
其他详细见
为避免相关的风险，项目奖金采取分期支付方式，项目奖金的30%在项目结束第二年发放，如项目结束后暴露各类问题引起公司成本或损失将在项目奖金予以扣减。
时间
项目结束当期
项目结束第二年
支付方式
项目核算结束时一次发放70%
一次发放剩余30％
本办法由绩效薪酬委员负责制定、修订、解释，争议问题由总裁最终裁决。
本制度经总裁批准后实施，实施日期自年月日起。