上实地产板块
下属公司平衡计分卡年度工作计划
（机密）
公司名称：上海海锦/海际房地产有限公司
公司负责人：殷华
制表人：吴江红
联系电话：（021）51533748
制表日期：年3月20日
工作令编号
工作令名称
对应指标[注1]
工作内容和措施
阶段目标和完成标准
资源需求
备注
2016-HJHJ-01
控制建安成本
建安成本
严格遵守成本管理各项规定，确保建安成本按地产板块下达的指标执行
实际建安成本控制在目标建安成本之内，项目目标成本按地产板块下达的指标执行
2016-HJHJ-02
控制管理费用
管理费用
严格遵守成本管理各项规定，确保管理费用全年控制在747万元以内(不含新进人员)
管理费用上半年控制在373万元内，全年控制在747万元内
2016-HJHJ-03
合理使用营销费用
其他费用
按年度营销计划，全年度营销、策划费用控制在789万元以内
营销、策划费用预计一季度累计发生不超过50万元，二季度累计发生不超过279万元，三季度累计发生不超过450万元，全年控制在789万元内
2016-HJHJ-04
建立客户管理体系
客户关系管理
建立完善的客户管理体系，确定客户管理制度及操作流程
公共关系：建立并维持与相关政府部门的良好关系，为项目开发工作的顺利进行奠定基础，建立及维护与新闻媒体的良好关系，为项目后期推广奠定基础；
外部关系：严格按照管理制度及流程选择相关合作单位并保持与相关单位的友好合作关系；
内部关系：与集团内部兄弟单位建立良好的沟通渠道，搭建资源与信息共享平台，实现无缝搭接；
市场招商：建立及完善商业信息库，确定符合项目经营主题的品牌名录建立商家信息库，做到及时更新，及时反馈
按时搭建起有效的客户管理体系；
沟通高效、通畅，合作关系良好；
项目设计方案确定后一个月内完成信息库的建立（06年7月底之前）
2016-HJHJ-05
项目前期管理工作
项目前期管理
加强与区政府及土地部门、申通地铁的沟通协调，争取按时交地；
根据建筑设计，依靠本地区政府的力量，尽量减少日照影响的居民户数，并妥善安排处理好收影响的居民动迁补偿事宜；
根据商业业态及文化策划要求，在规范及造价允许的范围内，按时设计出高质量的建筑图纸；
多咨询地下结构工程专家，特别是与地铁工程相邻方面有专业经验专家的意见，以保证我们的地下结构设计安全、可靠；
与政府各审批部门加强公关协调，对各审批文件要提前与其沟通，加快审批速度；
做好开工前的各项准备工作，特别是针对周围居民问题依靠本地政府做好安抚工作；同时根据开工前后可能出现的各种情况做好预案，及时应对各突发事件
06年1月海东海项目A地块移交；06年12月底海东海项目B地块移交；06年6月底海东海项目C地块移交；06年6月底海南海项目的西块土地移交；
06年5月30日前完成海东海和海南海项目的方案设计和审批；
06年7月31日前完成海东海和海南海项目的扩初设计及审批；
06年9月30日前获海东海和海南海项目的桩基及围护建筑工程规则许可正、施工许可证
按照土地合同按期支付土地款；
及时确定设计、施工、监理、审图单位；
按照所签订的设计合同支付设计费；
配置相关的前期开发配套、专业设计、专业施工管理人员；
设计前必须确定设计要求和设计方向；
必须解决海南海项目中政协地块的权属问题；
及时提供项目立项所必需的董事会正式文件；
发挥集团的关系资源优势，支持项目的推进
海东海项目：
土地正式移交的时间按土地出让合同（根据地铁M8线工程进度）分别为A地块2016年1月底；B地块2016年12月底；C地块2016年6月底；地铁M8线的工程进度将决定最终的交地时间
鉴于地铁M8线从基地内部穿过,从建筑设计到审批再到施工均要受到地铁因素的制约和影响
该项目周围属居民密集区,对项目的设计、施工带来较多不利因素
2016-HJHJ-06
工程管理工作
工程管理
进度管理：
针对基础及围护施工特点加强计划管理，协调施工单位和监理单位，编制详细、紧凑、合理的工程计划；
合理地配置工程资源以保障工程进度的顺利进行；
按照即定计划确定专人逐天、逐桩、逐段进行跟踪查检和统计，一旦发生进度延迟就要采取追赶措施加以弥补
安全管理：
监督施工单位制订严格的安全施工规章制度和完善的安全生产体系；
按国家标准严格审查施工组织设计中的各项安全保障措施、人员操作证以及各机械设备的情况；
加强对施工单位安全措施落实的检查和纠错工作，发现安全隐患及时处理
质量管理：
按图施工，层层把关，坚决杜绝随意修改图纸，偷工减料；
督促施工单位严格按照国家规定的施工工艺和操作流程来施工；
对进出施工场地的材料均要进行检查，做好材料检验、测试工作；
建立完善的工程档案，保证工程指令、文件及时准确地下达
进度管理
06年9月30日前在已交地范围桩基及围护工程开始施工
安全管理
全年整个工程无重大安全责任事故
质量管理
无重大质量责任事故
无重大返工
达到即定的质量目标要求
①配置专业施工管理、资料管理人员
②按照工程合同支付工程款项
③开工前必须先落实招商工作
海南海项目：
土地正式移交的时间按土地出让合同(根据地铁M8线工程进度)分别为：西块2016年6月底；东块2017年1季度(争取2016年12月底)；地铁M8线的工程进度将决定最终的交地时间
按照区政府最新要求，将现地块以及北侧的政协地块(尚未签署土地出让合同)一起设计方案，并商定：政协地块的交地时间与东块交地时间相同，但政协地块的土地出让合同鉴定以及交地时间将对整个项目的设计、报批、施工造成影响
该项目南,西侧均紧靠地铁M8线及附属设施、管线，从设计到审批再到施工均要受到地铁因素的制约和影响
该项目北侧紧靠居民旧区,对项目的设计、施工带来较多不利因素
2016-HJHJ-07
营销管理工作
营销管理
完成各项招商前准备工作，确定合适的具备一定实力的招商代理及广告设计合作单位；
制定完善的工作流程及工作计划，对各代理及广告商进行阶段性工作考核；
确定合理的项目市场推广计划及完成推广前期准备工作，开展首阶段企业品牌与项目品牌的形象推广工作；
结合项目工程计划制定合理有效的招商及销售计划，确定部分主力商家的合作意向；
进一步完善商业信息库的建设、加强信息管理，做到及时更新、及时反馈
招商准备工作于项目设计方案确定后一个月内完成，即06年7月底之前
招商计划及流程于设计方案确定后完成，即6月底前；
准备周全、树立杨浦、虹口区域的产品形象
年底前完成大型主力商户的合作洽谈工作，确定合作意向
商业信息库的建设及更新及时，反馈信息有效
2016-HJHJ-08
成本控制工作
成本控制
及时建立成本目标，准确全面计算前期报批报建费用；
及时、准确、规范完成成本月报、合同台帐及付款台帐报送；
签证变更的发生和审批按规定操作；
控制签证发生；
及时进行工程成本控制经验总结并保证质量；
编制工作计划、资金计划；
编制分部工程结算
分级管理签证变更，审批按规定操作（经常性工作）
签证发生的金额占合同预算金额小于5%
编制年度、月度的工作计划，施工、用款、资金平衡计划（年初已完成）；完成2015年度财务核算和审计，编制2016年度财务预算（年初已完成）；
审核和编制已完分部工程结算（按公司计划要求）；
结算资料完整规范；
结算准确率＞98%、造价差错率＜2%
2016-HJHJ-09
合同管理工作
合同管理
公司所有的合同审核按照地产板块规定执行；
财务部建立合同台帐；
对合同签订后的履行情况进行检查、监督
凡合同（协议）付款，业务部门应对照合同（协议）审核，主要审核付款的依据包括工作量、价格、总金额是否合理可靠，审核人应当在审核单上签署审核意见；项目公司财务部应根据合同（协议）和付款记录并结合公司现金流量情况审核是否付款和付款时间，给出审核意见并签字；然后报总经理审批。一次付款金额超过授权审批权限的需报送董事长审批
2016-HJHJ-10
档案管理工作
档案管理
严格按照档案管理的有关制度，指定专人负责档案管理，确保档案存放规范、安全、可靠；
做好档案收集、整理、鉴定、归档、利用、安全、保密等工作，确保档案的完好、齐全；
参加板块组织的交流和培训，提高档案管理水平
严格执行板块对项目公司档案管理的有关规定，，确保档案存放规范、安全、可靠；做好档案收集、整理、鉴定、归档、利用、安全、保密等工作，确保档案的完好、齐全
2016-HJHJ-11
综合管理工作
综合管理
坚持地产板块用车规定，严格公车配置和用车手续；
公司公车维护良好，保持车况和设备零件完好；
专人保管本项目公司各类印章；
严格执行《印章管理办法》；
指定专人负责公司各类经营信息的收集和整理、上报；
重视信息上报工作，保证稿件质量
明确专人负责信息收集、报送，每月向地产板块报送信息不少于一篇，重要活动和事项信息及时上报；
规范用印申请、审签、登记程序，确保印章存放安全，杜绝擅自用印；
根据有关制度规范公车配备和使用，确保车辆性能完好、安全，全年无重大交通事故
2016-HJHJ-12
做好重大事项汇报
重大事项汇报
重大事项包括：
资产或股权出售、变更；
工程和经营计划的变更和调整；
部门以上人事变更；
安全事故；
诉讼、仲裁或行政处罚；
其它重要事项
重大事项及时向上级汇报；并且保证无重大或明显漏项
2016-HJHJ-13
执行地产板块制度
地产板块制度执行
开展对地产板块制度的研讨和学习，领会制度的精神和实质；
在本项目公司建立相应制度的实施细则；
经常对照制度自检自查，不断改进工作
按地产板块的要求，及时、全面、严格执行地产板块的各项规章制度；