上实地产板块
下属公司平衡计分卡年度工作计划书
（机密）
公司名称：上海上实房地产有限公司
公司负责人：沈浦阳
制表人：殷琪
联系电话：（021）55957739
制表日期：年月日
工作令编号
工作令名称
对应指标[注1]
工作内容和措施
阶段目标和完成标准
资源需求
备注
2006-SSFDC-001
实现净利润
目标
净利润
推进各项工作顺利开展，确保净利润目标实现
06年上半年完成净利润-3226万元；
06年全年完成净利润11220万元（已考虑土地补偿款少交5,000万）
土地补偿费少交5000万元乃至更多，地产板块领导出面协调；
二季度追加股东垫款1.4亿元，三季度追加股东垫款500万元，四季度追加股东垫款1.2亿元，全年合计追加2.65亿元股东垫款
2006-SSFDC-002
实现销售收入
销售收入
住宅1/3/5/7号楼完成100%销售：
制订合理有效的营销策略，包括价格策略、广告策略、推广策略等；
及时掌握和分析最新的市场情况，与营销策略充分结合；
制订详细的营销费用预算；
提高各团队的工作效率，充分挖掘各团队的潜力
LOFT底商完成总量的50%或住宅2/4/6号楼销售：
制订底商营销方案，包括价格、广告、推广策略等；
控制营销费用
LOFT剩余房源完成100%销售：
争取引进知名的品牌公司入驻，提高项目的整体形象；
创造利润最大化
至2006年12月31日完成销售收入78，016万元（其中住宅销售收入67，260万元）
住宅1/3/5/7号楼：
第二季度（5、6月）的销售目标为7号楼完成70%；
第三季度的销售目标：7号楼完成剩余的30%，1号楼完成100%，5号楼完成40%
第四季度的销售目标：5号楼完成剩余的60%，3号楼完成100%；
第四季度完成4栋楼的交房工作
截止到12月31日，LOFT底商的销售目标是总量的50%或住宅2/4/6号楼完成100%销售；
至2006年12月31日，LOFT剩余房源完成100%销售
销售收入确认的前提是大产证办理完毕、向客户交房和80%的资金回笼
2006-SSFDC-003
控制建安成本
建安成本
根据样板房施工图测算1500元/M2的控制目标，与板块成本主管部门达成一致意见；
严格审查施工图纸，避免过程中返工和签证，造成成本增加；
根据施工图制作1、3、5、7四幢住宅的施工图预算，确定成本控制目标，并视需要调整施工图纸；
按照工期安排即时签订甲供材料供应合同，锁定甲供料成本；
按照认可的供应商价格，确定施工单位采购价格，间接控制乙供材料价格；
严格控制现场签证
住宅精装修成本控制在1500元/M2以内
住宅精装修成本包含住宅室内装修（含空调、新风系统）、电梯厅、走廊和大堂等公共部位的装修。不含设计费、监理费、一房一验和其它咨询服务等间接费用。
2006-SSFDC-004
控制营业费用
营业费用
将营销费用按照月销售计划合理安排；
控制运营管理成本
至12月31日控制在2,412万元内（具体按董事会确认的营销计划和预算执行）
2006-SSFDC-005
控制管理费用
管理费用
每月合理制订并上报管理费用预算；
严格把控管理费用支出
至12月31日控制在1,089万元内（不含相关调账款,以董事会确认的预算管理费用为准）
2006-SSFDC-006
作好应收帐款回收
应收帐款回收
依照合同约定，及时做好房款支付、按揭审批及放贷跟踪催告；
严格按揭、公证等的流程控制；
代理公司销售人员一对一盯客户付款；
严格执行合同违约追究
05年应收帐款余额在6月30日前全部收回，其中，一季度收回12400万元，二季度收回13876万元；
当年应收帐款在12月31日前80％回收
2006-SSFDC-007
客户关系管理工作
客户关系管理
搭建有效的客户管理平台；
建立客户数据库；
完善客户管理相关制度和流程
建立良好的客户关系管理体系，有完善的制度和流程，执行得力，对该体系不断维护，取得良好的效果。
2006-SSFDC-008
商业街商铺招商工作
商业街商铺招商
全面开展商业街招商工作
分析目标消费群；
锁定目标租户；
把控业态分布
5月底按照上级规定的价格商铺招商面积不低于80%；
7月底商铺开业面积不低于80%
2006-SSFDC-009
营销管理工作
营销管理
加强营销费用的管理，严格按照月度和季度的营销费用计划执行；
加强管理费用的控制，严格按照月度和季度的管理费用计划执行；
加强发包流程的管理，规范发包流程；
做好营销费用台帐记录；
管理协调各团队工作
制定合理的销售策略，按照计划和规定程序开展对代理商与广告商的监控管理，建立相对完备的营销信息库。
2006-SSFDC-010
工程管理工作
工程管理
进度管理
合同中严格约定，设定处罚条款；
要求施工单位编制施工进度计划，甲方审核确定并严格执行；
每周现场工程例会制度，协调工程进度，工程转款按完成进度考量
1、3、5、7号楼外配套工程6月30日前完成；
1、3、5、7号楼外部绿化及硬质景观7月30日前完成；
1、3、5、7号楼内部装修工程7月30日前完成；
2号楼内部装修工程8月30日前完成；
2、4、6号楼外配套工程10月30日前完成；
2、4、6号楼外部绿化及硬质景观11月30日前完成；
1、3、5、7号楼大产证手续10月20日前完成；
2、4、6号楼大产证手续12月30日前完成
安全管理
施工单位配置安全员定期现场检查；
工人进场施工先进行安全生产教育；
建立规章制度，强制规范措施；
全年不发生重大安全事故
全年无重大人员伤亡、无重大停工事件、无集体中毒事件
质量管理
建立质量管理各项规章制度，依据国家质量验收规范；
每周工程例会强调质量标准，落实执行情况；
现场不定期检查抽查，严重质量问题召开现场会，解决质量问题；
强调监理傍站制度，强调过程控制；
要求施工单位执行“三检制”
符合质量管理制度，质量达到国家标准
2006-SSFDC-011
成本控制工作
成本控制
尽快确定精装修成本目标；
按照板块的要求，及时提供合同台帐、付款台帐和成本月报；
如有成本重大调整，按照板块的要求提交成本报告；
制定零星新增工程立项流程，分包合同签定前应有预算，并得到审批；
督促检查造价监理单位的工作，按照板块的统一要求协调和规范各造价监理单位的工作，做到结算资料完整规范，结算准确率和造价差错率符合板块要求
在规定的时间完成成本目标的建立，前期报批报建费用应准确全面；
成本月报、合同台帐、付款台帐报送应及时、准确、规范；
签证变更的发生和审批按规定操作；
签证发生的金额占合同预算金额小于5%；
保证结算资料完整规范；
结算准确率＞98%、造价差错率＜2%
2006-SSFDC-012
合同管理工作
合同管理
梳理和完善项目公司《合同管理办法》，如板块有新的要求，严格按照板块的要求办理；
检查合同流转会签过程中的各项环节；
严格按照审批程序审核合同；
定期核对合同台帐；
定期检查合同执行情况
按照制度和流程要求进行商务条款的洽谈与审核，严格执行合同的各项审核规定，建立合同台帐，严格按条款履行合同
2006-SSFDC-013
档案管理工作
档案管理
新僻合适的房间作为档案室；
指定专人负责档案管理；
制定档案调阅、外借制度，保证档案安全，做好保密工作；
建立建设单位和施工单位的档案管理网络，协调各方面关系；
确定竣工档案归集目标，按照工程档案管理要求完成竣工档案归集、报送和分送工作。其中，5月底完成商业街和LOFT的竣工档案收集编制工作，9月底完成住宅的竣工档案收集整理工作。声像资料要能反映建设项目全过程，保证图像清楚、声音清晰
严格按照档案管理的有关制度，指定专人负责档案管理，确保档案存放规范、安全、可靠；
做好档案收集、整理、鉴定、归档、利用、安全、保密等工作，确保档案的完好、齐全
2006-SSFDC-014
综合管理工作
综合管理
信息建设的质量，信息上报的及时性：每月上报公司简报/重大经营工作项目报表
印章管理的合规性、安全性：严格按照公司首届一次董事会通过的“公司印章使用管理规定”执行
车辆管理的规范性：严格按照公司首届一次董事会通过的“机动车辆和驾驶员管理规定”执行
明确专人负责信息收集、报送，每月向地产板块报送信息不少于一篇，重要活动和事项信息及时上报；
规范用印申请、审签、登记程序，确保印章存放安全，杜绝擅自用印；
根据有关制度规范公车配备和使用，确保车辆性能完好、安全，全年无重大交通事故
2006-SSFDC-015
作好重大事项的汇报
重大事项汇报
资产或股权出售、变更：及时上报集团并做好工商相关备案和变更工作；
工程和经营计划的变更和调整：经公司董事会审议确认后上报集团备案；
部门以上人事变更：及时上报集团备案；
安全事故：第一时间向公司和集团相关领导汇报；
诉讼、仲裁或行政处罚：及时向集团领导汇报并做好相关资料的上报
做好备案工作
按照上级领导要求的时间、数量、质量、成本等要求，完成重点目标任务
2006-SSFDC-016
执行地产板块制度
地产板块制度执行
开展对地产板块制度的研讨和学习，领会制度的精神和实质；
在本项目公司建立相应制度的实施细则；
经常对照制度自检自查，不断改进工作
按地产板块的要求，及时、全面、严格执行地产板块的各项规章制度
2006-SSFDC-017
执行上级下达的重点工作目标任务
上级下达的重点工作目标任务
积极配合上级做好规划许可证、土地补偿费、税收返还和荆州路降级洽谈事项；
及时、准确收集有关信息，编写报告并保持与有关政府部门的有效沟通
配合进行有关规划许可证、土地补偿费的沟通洽谈，达到地产板块要求所减免的补偿金额(少交5，000万元土地补偿款)；
配合进行税收返还事项的沟通洽谈，实现地产板块要求取得的税收返还金额；
配合进行荆州路降级事项