摘要
贵阳市的房管所是房管局下设直管公房管理的事业单位，随着房
改的深化，直管公房大量出售，房管所的生存面临着威胁：现有的公
房管理、维修体制与市场的要求极不适应。由于考虑贵阳房管所的稳
定和直管公房管理的历史原因，对房管所的改制少有研究。我认为：
从公房管理体制创新入手，加大对房管所改制的研究，对搞好直管公
房的管理起着较大作用。
本文以组织变革理论为依据，从经济、政治、竞争等各方面对房
管所改制(即组织变革)的基本动因进行剖析，并从改制模式的选择
以及对中西房管所改制具体方案的设计，分析了拒斥房管所改制行为
类型及应采取的对策。改制的关键在于：1)关闭现有事业单位性质
的房管所；2)组建民营化企业；3)直管公房委托经营；4)更新住
房经营、管理体制。这些是房管所改制研究中的新见解及创新点。该
选题重点体现了运用所学理论分析，结合所在单位的实际需要去解决
实际问题。
本论文选题“贵阳房管所改制问题的研究”，目的是通过对贵阳
房管所的现状及问题进行分析，结合房管所的外部环境，来制定改制
具体方案，为贵阳市政府、行业主管部门在房管所改制问题上的正确
决策提供依据，为贵州省其他房管所提供参考，为贵州省的公房管理
体制改革做出贡献。
关键词：贵阳房管所，组织变革，改制方案，拒斥行为对策
第一章前言
一、研究的背景、目的和意义
贵阳市的房管所是房管局下设的直管公房管理的事业单位，是全省公房管理
的龙头，现行的房管所的房屋管理体系是长期以来计划经济体制下形成的，它与
供电、供水、电信等部门有一个共同特点，就是带有相对程度的垄断性，行政性、
福利性的色彩很浓。其经营管理的主要对象是国有直管公房，对直管公房管理也
曾发挥了较大的作用，主要任务就是收房租、修房子，在城市建设和社会经济发
展过程中的有极其重要地位。这种管理体系已有近50年，目前贵阳市共有8个
房管所分布在市中心的两个区，房产经营维修职工近700人，其中离退休人员
300多人。随着市场经济的迅速发展及住房制度改革的逐步深入，房管所弊端也
日益严重。特别是随着房改特别是公有住房出售速度的加快，加之旧城改造和行
政划拨等原因，直管公有住房已由售房前的近400万平方米减少到目前的78万
平方米，出售率达80％以上，非住宅房屋由50万平方米，减少到10万平方米。
公房租金年收入减少到现在1100万元，房管部门的管理费、房屋修缮经费严重
不足，房管所职工。歇业”已占40％以上。房屋维修存在的问题越来越多，从
而使房管所举步维艰，困难重重。房管所由于长期代表政府从事福利型的房管工
作，房管所普遍缺乏竞争意识和市场观念，存在着：关系不顺，政企不分。效率
低下，机制落后，人员老化，退休职工多、包袱重；生产资料锐减，房管所经营
领域逐年缩小；公房维修任务少、劳动力严重浪费；房租低、维修资金不足。经
营规模的萎缩，服务质量日益下降，严重影响了房管所的发展。现有的公房管理、
维修体制与市场的要求极不适应。距离本身的发展目标，以及贵阳房地产规模不
断发展的市场形势，特别是与加入lrl'O，贵阳市的房地产市场一体化，积极参与
国内外激烈竞争的要求还有很大的差距。房管所恪守原有的管理模式，靠房管局
补贴是不行的，必须发挥自身优势，以房屋管理维修体制改革为突破口，走经营
机制之路。改革旧体制，建立新机制，是房管部门势在必行，迫在眉睫的头等大
事。我通过对八个房管所，特别是管辖的中西房管所的调研和分析，结合市房管
行业实际情况，以中西所为案例：作了房管所转制思路及改制方案设计，即将“事
转企”、。企改制”、“国改民”等几步并为一步，完全按现代企业制度。产权明晰，
责权明确，政企分开，管理科学”的要求重新组建成“民营化”的物业管理企业，
在市场竞争中求生存，求发展。通过一些实践，取得较好成效。从理论意义上看。
好的机制有利于房管所的发展，对社会经济的乘数效应是十分突出的。贵阳市的
直管公房管理该如何缩短与先进省的距离，如何发展直管公房管理从而促进贵阳
市的房地产业的发展，这都是业内人士关注的焦点。我在经过MBA系统学习基础
上，作了大量研究，提出了房管所改制的思路和办法。撰写的论文。房管所改制
与物业管理的战略发展”被评为2015年度贵阳市优秀哲学社科成果三等奖。该
课题在房地产行业中直管公房领域具有理论和实际意义。