概述 目的 对项目公司根据项目具体情况及考核结果进行奖励，以充分调动项目团队工作的积极性，使其努力推动项目按计划顺利实施。 奖金提取前提 项目应在项目市场定位、盈利模式、投融资计划、项目目标利润、项目总体开发计划明确且获得北京公司批准的情况下开展项目开发工作，最终根据综合考核结果进行发放。 项目公司的考核结果在达到合格及以上的情况下，项目团队获得的奖金额度将极具市场竞争力。 奖金额度 项目公司奖金额度=提取基数×奖励系数×考核系数 适用范围 本激励办法适用于项目公司全员，但不包含营销人员。 目录 项目公司激励方案 项目公司奖金额度的确定 项目公司业绩考核指标 项目公司奖金的发放 房地产企业常用的项目公司奖金额度确定方法 正略钧策建议永泰地产根据各项目的实际情况，采取工程量法或税前利润法确定奖金额度 项目公司奖金额度=提取基数×奖励系数×考核系数 方法一、根据工程量确定奖金额度 适用情况 对承担持有型物业建设的项目公司，根据工程量给予一定奖励 奖金总额的确定 项目公司奖金额度=目标建安成本（调整后）×奖励系数×考核系数或 项目公司奖金额度=项目总建筑面积×奖励因子×考核系数 工程竣工结算后，根据工程建安总成本，并结合进度、质量、成本控制等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度 对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度 发放方式 在项目关键节点完成后，提前发放一定比例奖金 在项目竣工结算后，根据项目考核结果，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放 在交房1年后，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度 方法二、根据利润确定奖金额度 适用情况 对承担项目拓展职责，或项目策划、营销职责的项目公司，根据项目利润确定奖金额度 奖金总额的确定 项目公司奖金额度=项目税前利润×奖励系数×考核系数 工程竣工结算后，根据项目税前利润额度，并结合进度、目标利润、质量等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度 对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度 发放方式 在项目关键节点完成后，根据考核情况，提前发放一定比例奖金； 在项目竣工结算后，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放； 在交房1年内，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度。 房地产开发项目公司税前利润提成额度的确定，取决于三个方面的因素 对于实现或超过目标利润的项目公司根据利润情况予以奖励，鼓励不断超越，多超多奖 充分考虑市场的重大变化给项目的利润带来的影响，根据市场因素对原定目标利润进行调整 不同的项目有其固有特点，根据项目的重要性程度和实现超额利润的难易程度，设立不同的提成比例调整系数，以体现激励的公平性 项目公司税前利润奖金额度的计算 项目公司利润提成额=项目税前利润×奖励系数（2%-4%）×考核系数 提成比例根据房地产市场的实践情况，针对所有项目制定统一额度（以行业平均税前利润率水平15%为基础） 而提成比例调整系数则根据不同项目的特殊情况，分别予以确定 说明 第一步是确定税前利润提成基数，项目奖金的发放要剔除重大市场因素对利润的影响 重大市场因素影响 实际利润 提成基数 - = 对于由项目公司进行拓展获取土地开发的项目，不必进行税前利润的调整 剔除市场因素的办法是通过对土地价格变动的评估来剔除市场突变因素对房地产开发项目利润的影响，有两种具体的操作方法，分别是地价参考法和土地估价法 在项目销售期间，在条件允许的情况下，参考项目周围地域的地价拍卖情况对目标利润进行调整 在项目临近结束时，聘请专业的土地评估机构对项目土地价格进行评估 调整后税前利润＝ 实际利润－（土地调整单价－土地实际单价）×项目土地建筑面积 土地调整单价 “地价参考法”和“土地估价法”各有其优缺点，正略钧策建议根据外界条件进行选择 通过土地价格评估剔出市场因素对超额利润影响 地价参考法 土地估价法 优点：通过对项目销售期临近土地价格变动的参考，可比较客观地得出土地价格的变动情况，节约了评估成本； 缺点：并非所有项目公司在销售期的周边土地都会出现拍卖的状况，难以全面适用 优点：无需考虑周边地价，直接可就项目土地评估，简便易行； 缺点：需要评估成本，且容易包含人为因素在内，影响评估的客观性 两个方法顺序有别，当项目销售期内，周边有拍卖土地参考时，优先选择地价参考法，否则选择土地评估法 正略钧策建议 根据每个项目规模、管理复杂性、项目周期等因素的不同，需要运用“房地产开发项目影响因素模型”对提成比例进行调整 A<100,000m21.1 100,000m2≤A≤200,000m21.0 200,000m2<A≤500,000m20.9 A500,000m20.8 有拆迁1.1 无拆迁1.0 精装修1.1 毛坯1.0 × × 调整系数 = 拆迁情况 项目规模 精装情况 注:精装调整系数只针对销售型项目，不包括持有型项目 房地产开发项目影响因素模型