新店拓展 许谷亮、刘东海 选址的重要性（important)第一看位置 ！第二看位置！第三还是位置 ！ 我们的手机销售95%以上是以店铺形式销售，门店位置选择自然成为一个关键的战略决策问题 一、选址的决策过程复杂，成本高，一旦 选定不易变动，位置特点对企业整体战 略影响较大 商店位置好 ， 即使战略组合一般，也易获得成功 商店位置不好，经营者再有能力也往往难以弥补这一缺陷 如： 不要在丁字路口中央处找店，没有安全感； 二、商店位置的选择是一个综合决策问题， 需要考虑很多因素 店门口有大树、电杆、变压器，则有问题； 店门口如有高台阶，台阶应少于3个； a.大商场的店招一定要在室外或门口一层； b. 在大商场开店要选一层内的或二至五层， 租金比例10：6：4：3：2 依次递减；店门口要有象麦当劳或肯得基店的亚克力门头，白天也应亮灯； 城乡结合部处有些乱，应在相对繁华的地段找店，可以找有一大排大门面的地方；找一幢大楼，下面有一大排门面，先装修一下，然后分租出去；旺铺不怕租金贵； 好猫不找死老鼠：如：应学习证券公司长门面、饭店宽的门面、布料店、书店等； 抢门面：一个月或半个月的好处（租金）； 商店 附近商店的特点 周边人群的 规模和特点 竞争水平 交通便利 停车位 法律条文 人口变动趋势 合同期限 8—10年 租金年增≤5% 最高增长率≤GDP增长率 房产成本 三、商店选址资金投入大，且长期被占用。 支付租金： 押2付1，个别店可以考虑转让费 装修： 门头 + 背景板 + 配件区 + 图铃区 + 上网区 + 空调 + 收银台 + 柜台5节 + 功能吊牌10个 + 基础装饰 固定资产投入： LCD + 音响 + DVD + 功放 + 2-6台电脑 付房租原则: 月房租≤毛利/月× 1/3 f.g.面积：150-180m2，月租则为1.5—1.8万； 面积：200-300m2，月租则为9万× 1/3=3万左右 面积500-1000m2的大店，毛利略低于租金3倍也可考虑 计算过路行人 N人× 12 × 10小时 N指路过店门口的行人，每五分钟数人,每天按10小时计算，最好在上午11至11：30和下午3至3：30之间数人，12指每5分钟数一次人，1小时则有12个5分钟 a.小店：路过人约1万人/天(注: 平均售价1500元/台) 1.路过人成交率0.2%左右(各地区不同应修改比率)，当月该店销量约1万人×0.2%×30天=600台 600台×1500元/台=90万×(10至12)%毛利率=9万至10.8万 毛利 2.按0.1%成交率: 300台×1500元/台=45万× (10至12)%毛利率=4.5至5.4万 毛利 b.中店：400--600 m2 ，若平均按500 m2计算 500 m2 × 100元租金/ m2·月= 5万 500 m2 ×60元租金/ m2·月= 3万 若0.2%的成交率，1.2至1.5万人/天 ×30天× 0.2% =720至900台 720至900台×1500元/台=108至135万×12%=12.96至16.2万 (毛利润) c.大店：1000 m2若100元租金/ m2·月=10万-15万 若 60元租金/ m2·月=6万 1. 在地级城市按0.2%的成交率算,2万人/天 2万人× 0.2% × 30天=1200台 1200台× 1*00元/台=180万×12%=21.6万 (毛利) Conclusion: 可考虑6万/月的房租。 2.在省级城市按 0.3%成交率算, 2万人× 0.3% × 30天=1800台 1800台× 1*00元/台=270万 × 12%=32万 Conclusion: 可考虑10-15万/月的房租。 d.测算时间: 分别上午11点、下午3-4点、6-7点测 e. 地点: （房租比例） 1层 : 2层 : 3层 : 4层 = 10元 : 6元 : 4元 : 3元 成交率也需按照不同的楼层进行折算，以1层的成交率为0.2%为例，其它楼层应进行如下的折算： 1层 : 2层 : 3层 : 4层 = 0.2% : 0.12% : 0.08% : 0.06% 四、商店位置必须与企业任务、宗旨和目标市场长期保持一致，也要和企业战略组合（产品、价格、促销）保持一致 眼光利润： 要看到未来的轻轨、地铁、郊区的新建小区情况，要测到未来2-3年的情况。 找各县招商局（招商引资办公室）帮忙找店。 ★ 商圈的分析 商圈是指经营某种产品或服务的某家或某类企业的顾客的地理区域 商圈的特点 人口规模与特点： 总规模与密度 年龄分布 受教育程度 住房拥有率 可支配收入总额 人均可支配收入（可支配收入×15%=交通和通讯费） 职业分布 发展趋势