当新区住宅销售遇挫 润地＊星城营销策略变革方案 蓝狮国际·2012.4.15 前言 首先对润地公司给予我们的邀请表示感谢！ 我司自4月13日接到润地公司邀请后，即正式将《润地·星城》项目在公司立项，成 立了专项研究小组。项目小组分类研究了“润地星城”项目自身特质、北城区域市场环 境、周边竞品项目的态势、各项目营销现状和策略等，汇编出今天提报的“润地·星城营销 变革方案”以供润地公司参考。 营销执行方案概述:前言 多数人熟知过去，只有少数人能够预知未来。 多数人因为看见才相信，只有少数人因为相信而看得见。 多数人期望从别人处得到答案，只有少数人会自己挖掘答案。 多数人遵循既有的游戏规则，只有少数人能够创造新的游戏规则。 站在最专业的角度，只有少数人能提供最有效的全程营销解决方案！ 营销执行方案概述:宗旨 从市场实际需求出发完成项目的全方位定位； 从目标客户行为特征出发制定推广及销售策略； 从资源整合的视角打造项目的独特诉求主张（USP）； 紧紧围绕目标市场展开包装、推广、销售、招商； 通过专业销售队伍的全过程把握实现整体销售目标； 凭借实效的营销策略实现价值最大化并控制支出的理念。 一、区域解读 项目区域面临的问题？ 解读1：南有”滨湖“北有”北城“ 是个伪命题！ 滨湖新区是合肥市政府重点规划和打造的南部 新区，得到政府的大力支持，有深厚的市场空间； 北城目前为止仅仅是个概念口号，缺少整体规划、 市政配套等合肥市民根本不认同的北城概念。 解读2：地域概念深入人心 不认同的根本原因在于“北城”行政属性为“长丰”产权， 而非合肥产权。缺少政府公开的支持，规划、配套滞后。 解读3：客户来源单一 目前“北城”市场客户绝大部分是来自长丰的居民，少部分 原城北郊区居民。 解读4：僧多粥少 目前“北城”市场可售房源多达200余万方，超过一个中等地 级市的开发总和，只靠长丰客源支撑显然是“僧多粥少”， 目前依然不具备大规模吸引更大范围内客户资源的条件。 给予项目的营销启示： 跑赢区域竞争对手，在有限的客户资源 条件下，赢得项目销售的成功。 二、区域竞品解读 区域竞品优势分析 力高共和城：品牌、规模、品质、配套 『力高共和城』地处合肥北部核心双凤工业园区，项目分居蒙城北路景观大道两侧， 总建筑面积逾86万平米。并在近依合肥（梅冲水库、大房郢水库）灵动水域的大环境下， 又引入“生态－回归自然”这一领先思想，以大型环绕水系置景，由此延伸的景观水系在 社区跌宕蜿蜒，TOWNHOUSE、多层、小高层、高层傍水而建，户户观美景，家家享 翠意。项目整体配置多功能会所等生活娱乐休闲设施，将成为合肥北部超大型环境优美、 设计先进、品质高尚的标志性示范社区之一。 品牌：一句“力高回来了”曾唤起合肥市场高度关注； 配套：”百善校为先“更是直击区域配套的软肋，凸显力高自 身配套的完善。 北辰天都：价格、性价比 北辰天都是由安徽永顺房地产开发集团有限公司长丰分公司开发，位于合肥市金梅路 和蒙城北路交叉口东北角，北临金兰路，东面为正在建设的凤巢路。 北辰天都占地面 积为64600平米，总建筑面积达20万平米，共规划为15幢景观高层建筑，并配有幼儿 园和商业等配套。 价格：目前执行一口价3700元/㎡，成为区域被关注的目标； 性价比：项目在与力高共和城、润地星城无地段差异的情况下， 3700元的价格有明显的价格优势。 北京城建 京城国际：品牌、产品、性价比 项目占地面积约99.3亩，总建筑面积22.8万平米，容积率3.0，绿化率40%以上。项目 由两种物业形态构成，共计17栋，分别是11栋26~33层的高层和6栋11层的花园洋房， 另外还有4000㎡的风情商业街、独立的社区幼儿园。京城国际以北美学院派建筑风格打造出高档人文社区，社区内景观由三大组团构成， 分别是以森林为主题规划的多伦多花园组团，以运动休闲为主题规划的德克萨斯组团， 以空中廊道为主题规划的波士顿组团。整个社区的景观形成一个完美的整体，带您 充分领略纯正的北美学院风情。 品牌：中国企业500强，北京鸟巢的缔造者； 性价比：项目目前尚未开盘，据了解价格将参考北辰天都 半岛壹号：品牌、规模、品质、服务 蒙城北路，环梅冲湖，半岛1号以200万方的恢宏手笔，私享1700亩梅冲湖天然水域 占领了合肥城市人居的制高点。半岛1号由双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯公寓、 中心岛私家俱乐部、商业中心及学校组合而成。建筑排列丰富舒展、错落有致，形成 良好的居住格调和城市立体景观。半岛1号采用顶级智能化配套系统，输入安徽首例英 式管家服务，高科技与个性化人工服务24小时贴心切换。 品牌：半岛壹号已经形成北城新区高端住宅的代表； 规模：200万方恢弘手笔，1700亩湖面； 品质：低密度豪宅品质、英伦风格私家园林； 服务：安徽首家引入英式管家服务； 北城世纪城：品牌、规模、配套 北城世纪城由合肥世纪城置业有限责任公司投资建设，是集住宅、五星级酒店、商业 等于一体的城市综合体。项目规划用地面积939.84亩，总投资约65亿元，总建筑面 积达211万平方米 。 品牌：”错过滨湖，不能再错过北城“世纪城延续滨湖世纪的品牌 号召力，形成不错的市场反馈； 规模、配套：两百万方的规模，为项目配套提供了足够的空间，形 成自成体系的生活圈子。