北京金泰房地产开发有限责任公司
年月

韭园一期项目综合信息表

建设用地面积
52692 平方米

79 亩

用地性质
市场性公共设施用地

综合容积率（地上）
0.4

总建筑面积
19973 平方米

地上建筑面积
19973 平方米

村民安置房（一期）
6000 平方米

度假别墅（一期）
13973 平方米

土地费用（含村民安置房成本）
3499万元

总开发成本
13148 万元

产品拟定售价

度假别墅（一期）均价
10000元/平方米

总销售额
13973 万元

项目税前利润
824 万元

销售毛利率
5.9%

所得税
206 万元

项目税后利润
618 万元

销售净利率
4.4%

金泰自有资金
3600 万元

金泰分配利润（含公司间借款利息）
1113 万元

金泰自有资金利润率
31%

内部收益率（IRR)
33.16%

NPV
379 万元

动态投资回收期
1.75 年

报告说明
韭园新型农村社区项目可行性报告于2011年7月份通过了京煤集团董事会审议，之后昊泰地产商业地产项目管理部完成了调整韭园地区土地利用规划，在土规中新增建设用地指标约15公顷；编制了韭园新型农村社区规划并通过门头沟区政府的审核；同时编制了韭园项目大市政基础设施规划等多项工作。因在工作推进中，规划及合作模式有所调整，所以此次对韭园项目可行性报告进行了重新修订。

韭园新型农村社区项目位于王平镇韭园村，属于中瑞生态谷东部的商业启动项目。韭园项目共分两期进行开发，一期项目主要利用现状空地进行度假物业的建设，二期项目主要利用腾退出的宅基地进行开发利用。由于二期项目涉及村民腾退，不确定性因素较大，因此本报告主要对韭园一期项目进行可行性研究。

韭园一期项目占地5.3万平米，总建筑面积约2.0万平米。其中村民安置房面积0.6万平米，度假别墅建筑面积1.4万平米。

项目依靠新型农村社区建设试点政策，以建设度假产业项目的名义开发利用集体建设用地。本项目立项后不需取得销售许可证，即可提前销售以便于项目滚动开发，经测算共需投入自有资金约3600万元，项目其余资金依靠销售回款取得，主要商业模式如下：
第一，与村集体签署合作开发协议；第二，选择在空地上（已在土地利用规划中转为建设用地），打造韭园一期度假别墅项目，同时建设6000m2村民安置房；第三，打造度假别墅的样板房吸引部分人气后，以定制的形式，为后续客户打造精品度假别墅；第四，视市场情况适时启动韭园二期项目的开发。最终实现资金快速滚动，取得超额收益，并提升区域成熟度，为王平镇未来实施土地一级开发，打下土地升值基础。

预计韭园一期项目开发总成本为13,148万元。别墅销售均价为10,000元/平米，总销售收入为13,973万元,税后利润为618万元。项目销售净利率4.4%，税后财务内部收益率为33.16%，投资回收期1.75年。

本项目为金泰地产中瑞生态谷项目的首发项目，符合金泰地产“复合地产+区域运营”的发展战略，同时也符合京煤集团产业转型战略。另本项目已先后取得《关于确定市级新型农村社区试点的函》（京新农办函[2011]8号）和《关于开展新型农村社区试点建设的意见》（京政发[2011]22号）等政策文件，将本项目列入“北京市新型农村社区建设十个试点”之一，对北京小城镇建设以及利用农村集体建设用地具有示范意义。

综述，该项目具有开发周期短、收益高和社会效益好的特点，建议尽早启动项目建设。

目 录
第一部分：项目决策背景1
一、外部环境1
二、内部因素2
第二部分：项目地块解读3
一、宗地位置3
二、宗地现状4
三、交通条件5
四、生活配套6
五、周边环境7
六、大市政配套7
七、合作模式12
八、经济规划指标12
九、销售模式13
第三部分：市场环境判断15
一、门头沟区宏观经济环境分析15
二、区域房地产市场分析15
第四部分：项目开发可行性判断20
一、项目开发条件综合评价20
二、项目SWOT分析20