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3.惠阳路连接沿海高速、城东新区和中心城区，是城市外环路网的重要组成部分，惠阳大桥是惠阳路跨通榆河的重要节点，它的建成通车标志着惠阳路已全线贯通。
1.东台市以科学规划为龙头，以拉开框架为重点，以打造环境为主体，提出用两到三年的时间，完成城南新区初期的开发建设任务，全力打造生态、亲水、绿色的新城南。 中高档楼盘的聚集，美丽的人民公园，城南居住区的大方向都已成定局，规划筹建的学校、医院、商业等居住功能配套，未来潜力巨大。
【区位解读】
本体解读
本体解读
【地块属性分析】
项目整体为15栋10-22层小高层、高层，位于东台市区南侧，紧靠人民公园，项目整体规模较小，运作风险较小。政府统一规划，未来地段优势明显。
本案位于范公南路东北处，目前开发成熟度较低，但未来地段优势明显
项目体量约10万方，具备打造精致主题社区的体量基础。 引领东台居住潮流，实现品质快销。
本体解读
【基本参数】
1.建筑呈现西高东低，北高南低的走势，充分保证采光度。
2.整体布局具有对称、方正的美感。
3.项目采用现代建筑风格，属于主流建筑风格，尊贵典雅的外立面装饰,充满着现代都市的人居气质。
4.社区门口底商，可以满足业主的生活需求。
5.高附赠宜居户型设计，整体居住品质感有所保证。
本体解读
【品质解读】
项目本体认知
PART2. 市场解读
严峻的市场环境
去化少：
2013年东台整体市场月去化120套左右。
市场存量大：
已拿预售剩余量约1900余套，需1年左右的消化期。
目前市场待推余量约9000套，需市场良好的情况下5年以上的消化周期。
间接竞争多：
城市较小，楼盘间相对都存在竞争关系。
市场解读
【直接竞争分析】
相对于城东、城北区域，城南片区楼盘相对较少，目前共有4大竞品项目，多为高层，相对同质化产品；
城东新区碧桂园等大型项目以及后续供地会对本案后期去化形成一定分流压力。
区域内目前周边直接竞品共有4家，但未来碧桂园等大型项目以及可能产生的土地供求会对项目后期去化造成非常大的压力
市场解读
市场解读
本案现有规划与竞品的产品力对比优劣势并不明显，
后期可通过产品优化加以提升
【现有产品力对比】
金水湾≧热销分析
金水湾热销原因①：成熟配套
内部配套：幼儿园、菜场；
外部配套：水上餐厅、盛世豪门会所、东台磊达大酒店；
市场解读
金水湾热销原因②：成熟社区、良好物业及治安
七年之作，景观层次分明、密植性强的成熟社区；
同时物业管理及社区警务室设立，确保了社区的物业及治安管理；
金水湾≧热销分析
市场解读
金水湾热销原因③：全市覆盖性的户外媒体，推广很暴力
媒体策略：
全方位、多点的户外覆盖，乡镇、市区客一网打尽，形成销售信息的强制记忆！
金水湾户外高炮布点：
1：谢家湾大桥以东
2：沿海高速进出口以北
3：沿海高速进出口以南（安丰一段）
4：城北与工业园区交叉路段
5：人民公园
6：北海路与204国道交界处
金水湾≧热销分析
市场解读
看一组2013年上半年户型成交数据，整个东台市场以低单价、低总价跑量为主，产品类型主要以刚需及首改为主。
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金水湾≧户型分析
市场解读
金水湾热销原因④：小高层高价价格掩护，多层低价出货
将目前市场上主流的小高层产品推到市场中、高价位，而差异于市场的多层则仅售5200元/㎡，实现了快速去化的目的。
价格策略：
采取价格倒挂策略，提升多层的性价比；同时以小高层的高价掩护多层的低价出货！
整体策略：
面对日益放大的竞争市场，开发商选择低价快速出货策略，实现运作资金的安全性！
金水湾≧热销分析
市场解读
市场竞争解读
项目地块
使命承载
快速回笼资金
提高项目知名度
开发商的品牌形象
本体解读
【地块使命分析】
合理规划地块使命，解决项目面临的核心利益问题，实现最大收益
市场解读
综合考虑项目板块规划发展情况以及本案自身地块解读
本案使命定位：城南2014年重要作品
PART3. 需求洞察
置业
目的
驱动力
主力
客户
板块形象
生活配套
市区价格挤压
南区板块发展
生活氛围
居住空间及品质
东区板块品牌
启动及市场培育期
发展巩固期
成熟期
项目规划品质
市区价格挤压
南区规划
首置（分户、婚房）
区域地缘性刚需客户
泛区域地缘性改善客户
外地投资客户
全市性改善客户
外省市投资客户
高端刚需
首次改善
区域高端形象树立
区域品质及品牌形象确立
品质型规模社区形成
品质改善
板块现状
【板块客户衍变】
本案所处的城南板块是东台潜力发展板块，发展相对滞后，目前板块尚处于启动及市场培育阶段
需求洞察
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目前东台市南区，给人心理感觉“比较偏远”，居住热度低，客户存在一定抗性
长期规划利好，短期生活配套匮乏，客户对地段抗性明显
非热门地段，比较偏
缺少配套及宜居氛围
环境较差，居住配套不完善
缺乏配套资源，教育资源
好像有点偏远，不算市中心，暂时不会考虑，只会在市中心或城北考虑买房。
市中心的房子最保值，大家都跌的时候，市中心跌得慢，大家都涨的时候市中心涨的最快，买房保值肯定不能买到城南啦。
周边项目现在比较少，不过环境还可以，有时候到公园周边走走也是蛮好的，但住在那就不好了！
好像居住不是很方便啊，配套什么还没有跟上。购物还是要走很远。干嘛跑那么老远，就市区挤挤好了。
现在都是为了孩子买房，周边又没有什么好学校，实验小学城南小区还只是规划中。
需求洞察
