2014-10-302010年11月5日 谨呈:北大资源集团有限公司 以北大的名义复兴济南 北大资源集团徐李项目顾问竞标方案世界之城 城市之心 承载城市梦想的史诗 澎湃启幕 启动区建议 目标 开发战略 困局 如何破局 报告整体结构 营销策略 开发目标目标 北大资源开发目标解读【开发商目标解读】 盈利模式要求： 按照项目开发周期以及资金预算，完成回款。 尽可能降低项目财务成本，减少前期融资额度，增加回款。 （单位：万元） 模拟财务现金流量 解读： 以平台价格计算，实现区域平台销售速度的2—3倍。 如现金流量表所示，项目销售周期内年均销售额超过30亿元。 【30个亿的意义】 15亿：济南市2010年单盘销售额前10名 20亿：济南市2010年单盘销售额前3名,30亿意味着 1、2010年济南北部区域楼盘销冠（尚品清河）9.3亿，30亿是其三倍； 2、单盘年销售额占到济南北部市场整体份额的6 0%以上； 3、30亿意味着要跳出整个北部区域，与整个济南市的一线 品牌开发商进行竞争，单盘销售额济南第一！ 品牌形象要求： 北大资源集团品牌影响力进入一线地产品牌序列。 区域开发的大盘形象，城市运营商形象的建立。 【开发商目标解读】 开发困局困局 项目开发面临的四大困局根据地块基本指标，地块总占地2400余亩，总建筑面积515.86万平米，其中商服总建62万平米，住宅172万平米；属于大型综合开发项目。 地块指标显示：项目规划有教育、会所、公寓、酒店、MALL、写字楼等公共配套，是一个大型综合体。 【地块指标】 滨河新区核心区：以商业金融、商务办公、体育休闲和居住为主要功能。 王舍人新东站地区：将建设成公共设施完善、现代服务业集聚的综合功能区； 华山片区：规划形成以“历史文化、商业商务、娱乐休闲、居住生活”等于一体的综合功能区。 泺口地区：规划形成商业、商务办公、居住、休闲娱乐为主要功能的综合区。 项目所在的滨河新区将着力打造成为以生活居住、商业商务、行政办公、优质教育、体育休闲为主导功能的现代综合性片区 本案地处滨河新城核心区腹地，率先入市成为济南北跨战略的桥头堡项目。未来发展潜力巨大。 华山片区 核心区 王舍人新东站 泺口地区 【项目区位】南至：小清河北路。随着小清河改造二期工程的进行，越来越多的开发企业关注这一区域的土地市场，因此北部住宅市场会有一个快速发展期 东至：规划中的历黄路。 北至：二环北路，城市主干道，对外通达性好，交通方便。 西至：顺河高架。高架以打造“印象济南”为目标，从北到南打造蓝色泉城、明湖印象、繁华都市、老城生活四大主题。年底前，顺河高架路的夜景改造将全部完成。 东至历黄路，南至小清河北路，西至顺河高架，北至二环北路。地块内厂区、小产权、专业市场对整体布局及开发策略布局影响较大43 【地块四至】项目地块周边区域，现有商业配套多为批发市场、农贸市场等大型中低端卖场。生活配套匮乏且档次较低。 地块内部多为农村居民区和批发市场，配套较为匮乏，而且周边发展也相对落后。金融配套较少。生活、教育、商业等配套亟待改善。 舜馨幼儿园 红太阳幼儿园 山东新华电脑学校 济南市五十中 山师北校区 天桥区洛口幼儿园 佳馨大酒店 北徐社区幼儿园 银座家居批发广场北区 银座家居批发广场南区 福到家超市 盖家沟农贸市场 隆腾购物超市 平安行大药房 仁隆商贸城 小商品批发市场 【生活配套】城市近郊旧村改造，未来新区具有复合功能的 大规模区域综合开发项目 项目优势—— 位于城市北跨发展中的咽喉位置，发展潜力巨大； 商业金融、商务办公、体育休闲和居住为主要功能的滨河新区核心区，区域潜在价值巨大； 良好的交通条件，通达性好； 项目位于城市景观风貌带和小清河景观带交汇处，景观资源丰富； 项目劣势—— 项目周边配套较为匮乏，档次较低； 多处小产权房位于地块内部，拆迁具有一定困难； 居住环境脏乱差，城市意象差； 【本体属性初判】 世联观点 基于开发目标 项目基本属性 项目技术指标 综合以上内容世联认为该项目成功达成开发目标需突破诸多困局。 年初国家连续出台调控政策，从第三季度开始市场整体进入下行通道。地方政府的政策实施与政策意愿出现偏差，未来政策走向及政策实施具有不确定性。 1月份 国八条 1月21日《济南市人民政府关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知》 2011年全市新开工保障性住房2.5万套； 限定居民家庭购房套数政策 按照申报价格明码标价、一房一价 1月20日起，上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2月份 2月9日、3月25日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 2月9日起上调个人住房公积金存贷款利率 2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 3月份 3月4日《调整住房公积金个人住房贷款首付比例的通知》 3月7日《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》 3月16日《商品房销售明码标价规定》 3月23日《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》 3月30日《关于调整商品房预售款监管办理流程的通知》 3月25日公布房价调控目标：涨幅不超12% 与居民人均可支配收入涨幅挂钩 3月29日《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》 4月份 4月1日起正式实施《房地产经纪管理办法》 4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点 4月6日《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》 4月17日宣布，4月21日起上调存款准备金率0.5个百分点 4月7日全面启动今年的土地例行督察工作 5月份 5月1日起，全国开始执行《商品房销售明码标价规定》（3月16日出台） 5月3日《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》 5月12日《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》 5月16日《山东省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》 5月12日宣布，5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点 5月12日《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》 5月26日国土部布控全国县城 地价若“异常”一律须上报 【困局一：政策困局】