星瑞地产锦园项目新开盘监测报告 本次开盘时间：2014-06-28 报告完成时间： 2014-06-28 1、项目基本情况： 公共交通方面：轨道交通：地铁2号线、9号线；公共交通：272、333、154、188、394、238、286、214、150等 自驾出行：紧邻沈营大街等主干道，驾车出行较为便利 总体看，该项目公共交通便捷程度较好，自驾车较方便 交通和配套： 周边主要配套 开盘地点：于6月28日在二十一世纪大厦旁边君汇中心一楼 现场管理：49组客户到访，工作人员叫号，每次2组客户选房；由于天气原因，开盘现场由室外转至室内，造成现场一定程度的混乱 到访客户：多为刚需型购房者，年龄多在25-35岁之间 。多看重本次项目的性价比及户型设计 2、开盘现场概述 6月28日为锦园高层开盘，当天推出1号楼、2号楼共2栋楼，合计164套房源，1号楼为1梯3户，2号楼为一梯两户 推出户型包括三种，45平米一室一厅一卫、 75-90平米二室二厅一卫和102平米三室二厅一卫 2.1 本次开盘产品： 本次推出户型面积及占比情况 1号楼 2号楼 C户型图2室2厅2卫1卫1厨85.20㎡ D户型图2室2厅1卫1厨86.96㎡ 户型特点： 宽景客厅，连接露台延伸室内空间； 独立空间可作开放式厨房； 厨房餐厅一体化； 南北通透； 户型方正 户型特点： 宽景客厅，连接露台延伸室内空间； 厨房餐厅一体化； 南北通透； 户型方正 E户型 3室2厅1卫1厨101.64㎡ 2.2 本期主力户型评析： 户型特点： 宽景客厅，连接露台延伸室内空间； 厨房餐厅一体化； 户型方正； 南北通透 表：开盘当天认购情况 本次（2014年6月28日），锦园首次开盘，共推出164套，当天认购40套，去化率24%。其中87平米户型方正、厨房餐厅设计合理，获得业主追捧，去化19套 2.3认购去化情况 注：截至下午1：00的销控情况 本期开盘定价与开盘形式 2.4 开盘形式与定价优惠： 销售分析：锦园项目的性价比较高，户型设计合理。但是前期蓄客数量不多，且当天下雨天气影响客户到访量 开盘形式：认筹期间交纳3千诚意金，开盘当天交纳5千诚意金可以进行排号选购。开盘现场安排抽奖环节，一等奖：15000元现金；二等奖10000元现金；三等奖5000元现金 定价策略：除一室一厅户型外，1号楼和2号楼，均价在6300-6400元之间。一室一厅小户型均价在6800-6900元之间 优惠策略：认筹立享3千/5千抵两万，当日认购全款88折，商贷9折，公积金贷款91折 积累客户数：约90组； 到访客户数：约50组； 到访有效客户：40组； 有效客户到访率：80%； 到访客户年龄分布 客户定位：主要为刚需型购房需求 到访客户年龄段分析： 主要为区域内客户，一半以上为25-30岁的购房者，基本为刚需型需求，多为婚房和方便孩子上学需求。由于2号楼87平面积户型设计合理，性价比较高，成交量最多 2.5客户情况： 典型客户描述一 刘先生28岁，马女士27岁，企业员工，新婚不久。刘先生在浑南东软上班，妻子在五里河附近工作。现在想选一套婚房，并且方便以后上班。选择锦园项目是因为地理位置优越，双地铁房，周边教育资源比较丰富，方便以后孩子上学。而且距离两人工作的地点较近，非常方便。房价也在两人承受范围内，综合多方面因素，夫妻俩最终选择了一套二室二厅的住房 典型客户描述二 赵先生38岁，李女士35岁，均为大学教师。现在单位附近有一套二室二厅住房，因夫妻俩工作地方在浑南偏远地区，所以想选择一套住房方便孩子上学。夫妻俩主要是定位在浑南区域购房，选择该项目主要是看上了该项目良好的位置和教育环境，而且价格合理、性价比较高 2.6现场客户访谈： 3、周边项目分析 3.1 东陵区商品住宅销售价格分析： 销售价格特点：东陵区商品住宅销售价格整体处于上涨趋势，该区房产开发潜力较大 3.2 周边项目价格走势： 2014-01—2014-05周边项目价格走势 3.3 周边项目对比： 特点分析：2014年1月-5月首创国际城、SR国际新城、江户雅致成交套数分别为36套、22套、10套，成交价格也呈现逐月走低态势，通过分析三个项目1-5月套均成交面积可以发现，均超过130平米。锦园项目首次开盘高层面积为46-102平米，满足了部分购房者刚性需求 本次锦园首次开盘，去化率24%，由于开盘当天下雨，天气恶劣，加之目前房地产市场形势严峻，达到此情况表现较为良好 主要源于： 1、价格优势显著。本次开盘高层1号楼和2号楼均价6300-6400元/平方米，相比较同区域楼盘，该项目价格在购房者可承受范围内。同时，认筹5千抵两万优惠，当日认购立享全款88折，贷款9折，优惠力度很大，性价比很高。这是大部分购房者选择该项目最主要的原因 3、双地铁，交通便利。锦园坐落于沈营大街38号，紧邻2号线和9号线（在建），居民出行便利 4、综合点评：合理价位入市，户型定位刚需，加推情况较好 2、户型设计合理。本次推出的户型针对刚需人群，舒适度和宜居性好，南北通透的方正户型特别符合购房者的购房需求。