石家庄世联卓群房地产咨询有限公司 2014年3月 保定地区市场调研报告目录 1. 城市宏观环境分析 2. 房地产市场分析 城市宏观环境分析——宏观政治环境 报告主标题 报告副标题 保定市位于河北省中西部，辖4个县级市、18个县、3个区和1个国家级高新技术产业开发区； “京津冀都市圈”——保定地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距石家庄125公里，往来交通纵横捭阖，四通八达，是为“京畿重地”； “高速时代”——京广铁路、京深高速公路和107国道纵穿南北，保霸铁路、神黄铁路和津保高速公路横跨东西，而已经开通的京石客运专线（高速铁路）和即将开工的保津城际铁路（高速铁路）将实现到北京30分钟和到天津40分钟的公交化联系 “物华天宝”——保定作为中国历史文化名城，有着2300多年历史，历为京南重镇、畿辅要地，有着丰厚的历史文化底蕴，又兼平原、湖泊、湿地、丘陵、山地、草甸等地貌于一身，气候湿润，物产丰富，是中国优秀旅游城市 城市发展——全市人口近1100万，是河北人口第一大市，其中市区人口近110万 保定作为河北省重要战略城市、“京津冀都市圈”的中转站，全力打造文化生态宜居城市，有很大的发展潜力 城市宏观环境分析——城市经济——国民生产总值 保定市近几年来宏观经济稳步发展，2013年人均GDP超过2.7万元，房地产进入快速发展期。GDP增长：保定市GDP近年来保持稳定增长，平均增长率达到10 %左右。（2013年定州市升级为省直管市，2013年GDP不包括定州。） 人均GDP增长：保定市人均GDP也随着石家庄的发展稳步增长，平均增长率达到10％ 城市宏观环境分析——城市经济——固定资产投资 社会固定资产投资平稳上升，房地产投资受调控政策的影响，增长势头有所降低，但在“十二五”城镇化发展加持下，房地产开发方兴未艾，地产投资势头未减，市场拥有较大的发展机会 保定市固定资产投资额及增长率 城市宏观环境分析——城市经济——城市化率偏低 保定的城市化率偏低，即将进入城市化发展中后期。其人口将迅速增长，产业结构也将迅速变化，这最终将导致保定配套和商业、办公面积的需求迅速增长，并促使商业升级，最终让商业地产迎来春天 城市宏观环境分析——城市经济——社会零售总额 保定目前的居民收入及社会消费品零售总额增长稳定，人均GDP超2万元，在河北省属中档发展水平 城市宏观环境分析——城市经济——人均可支配收入与支出 保定市居民购买力水平、消费需求及消费意愿将不断提升和增强，为保定商业发展提供很好的基础条件 小结 京津冀三角腹地的特殊区位，随着京津产业功能从“虹吸”到“外溢”趋势的转变，保定具有一定的发展契机，但需时日； 现代化高速铁路的建设，加速了保定与京津冀的一体化进程，有利于加强其与北京和天津之间的联系； 城镇化水平较低，固定资产投资增长迅猛，房地产开发方兴未艾，发展机会较大 保定市城市区位优越，随着交通基础设施的开发建设，以及城镇化战略的提速，房地产业将迎来巨大的发展良机 城市宏观环境分析——城市规划 城市带动，保定作为环首都的“京畿”城市，目前城市发展处于上升阶段，未来发展机遇广阔。一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山——太行山山区生态文化带； 8+2 发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市； 环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈 城市宏观环境分析——城市定位 保定定位为国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业和现代服务业基地。城市主要职能： （1）京津冀都市连绵带南翼的中心城市； （2）京津冀地区重要的现代制造业及高新技术产业转化基地； （3）京南的区域性教育中心； （4）商贸发达的市域中心城市； （5）文化发达的宜居城市； （6）京南交通枢纽、物流枢纽。保定市面积22159平方千米，总人口1089万人,其中市区106万； 规划至2015年保定中心城市人口170万人 城市宏观环境分析——城市发展政策利好 2013年8月，习近平在北戴河主持研究河北发展问题时，再次提出要推动京津冀协同发展 2014年2月， 国家主席习近平近期表态京津冀协同发展，打破一亩三分地，同时明确将环首都经济圈提升至国家战略 2014年3月11日至13日，保定市分片召开重点项目和签约项目调度会。市委常委、常务副市长刘颖强调，把项目建设摆在重中之重位置，抢抓当前发展的重要机遇，确保重点项目建设强势开局 城市宏观环境分析——中心城区规划鲜明的城市定位和优越的地位位置，决定保定市的发展在未来几年将会是高速的发展、快速的发展 南市区：保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大 新市区：面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化、科技中心 北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达 高开区：中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局 城市发展方向：北跨、东拓