《上海市房产面积测算规范》 之解读 产品规划部 随着全国房地产调控的号角吹响，上海首当其冲于2011年颁布了《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，法规对于房屋面积的测算有了新的规定，限定了很多“偷面积”的概念，户型的“附加值”被限定 2012年上海又出台了正式的《上海市房产面积测算规范》，自2012年9月1日起施行，有效期至2017年6月30日 2014年起从严执行。最新施行的面积测算规范，与之前的《建筑面积计算规划管理暂行规定》相比，对于“偷面积”的概念的限定是松了，还是严了？ 户型“附加值” 被更严格的限定还是放行？ 现行的规定下，产品的增值空间还有多少设计方式？ 夹层、插层、技术层 房屋内的夹层、插层、技术层及其井道和连通的楼梯、电梯井等层高在2.20米以上的部位按其围护结构水平外围计算建筑面积 ——《上海市房产面积测算规范》 解析：现行规范再次重申了层高在2.2米以上，无论是何用途的夹层，都需要计算面积 在偷面积的概念中，少有偷设备层概念的，故这关于这一条的规范限定基本对设计无影响 （一）设备层、避难层和设备管道夹层 设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进入操作使用的楼层。 避难层指建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。 高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，其建筑面积不计入容积率；高度在2.2米以上的设备层，其建筑面积应计入容积率。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，但超过该建筑标准层高度的，其建筑面积应计入容积率；设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。 设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道的楼层。设备管道夹层，高度在2.2米以下（含2.2米）的，不计算建筑面积；高度在2.2米以上的，应按其外墙结构外围水平面积计算建筑面积并计入容积率 ——《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》 （二）地下室 地下室符合以下条件的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率： 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。 建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。 控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上0.3米。 建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。 地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过1.8米（含1.8米）。超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高 ——《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》 地下室、半地下室 （1）层高在2.20米以上的地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙（不包括防潮层及保护墙）水平外围计算建筑面积 （2）与室内连通的有透明结构顶盖的地下室采光井，按其围护结构水平外围计算建筑面积；与室内不连通的有透明结构顶盖的地下室采光井及露天的地下室采光井不计建筑面积 ——《上海市房产面积测算规范》解析：1.原规范中未提及的地下室楼层高度在现行规范中被限制在2.2米内 2.原规范中采光井不宜超过1.8米（含1.8米）宽度的限定取消，仅限制了连通性 解决方法：1.地下室被限制层高2.2米，层数并未限制，故可以在建造时，将原有正常层高的地下室中设置隔板，将层高控制在规范限制内；也可按2.2米设计，下部设计一夹层，客户可自行打通，还原成标准层高 被限制层高的地下室并不包括地下公共停车库，所以这一条主要是用来限制别墅、洋房等低密度产品的附加值 <2.2米 1米 3米 解决方法：2. 采光井被限制不可直接与室内连通，但进深没有明确限制。由于后期改造较为方便，成本也不高，一度被限制的舒适大面积下沉式庭院或许又有机会重新实现 窗——不计面积 门——需计面积 阳台 （1）普通商品房阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过2.2米（含2.2米），且单套户型阳台建筑总面积不大于8㎡（含8㎡），计一半面积 （2）保障性住房阳台一套户型内阳台水平投影总面积不大于5㎡（含5㎡），计一半面积 解析：阳台最大进深由1.8m调整至2.2m，但单套户型阳台建筑总面积不得大于8㎡，使得阳台尺度被限制，阳台数量减少，功能性及附加值减弱 （五）飘窗 飘窗符合以下条件的，不计算建筑面积；否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率： 飘窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米 建设项目含有飘窗设计的，应在申报图纸中提供飘窗详图 解析：飘窗无明显变化，下沉式、走入式飘窗依旧被限制 飘窗 飘窗窗台面与楼板面高差＜0.5米且飘窗高度≥2.2米的，飘窗部分按其围护结构水平外围计算建筑面积；否则飘窗部分不计建筑面积 ——《上海市房产面积测算规范》 ——《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》