目 录 1. 农村宅基地发展现状、面积及价值测算 ... 2 1.1 宅基地定义与特征 . 2 1.2 宅基地发展现状 ..... 3 1.3 宅基地面积及价值测算 ..... 4 2. 农村宅基地流转目的和路径探讨 ... 9 2.1 法律法规界定 ....... 10 2.2 宅基地流转目的 ... 10 2.3 宅基地流转的利益博弈 ... 13 2.4 宅基地流转发展方向 ....... 15 3. “宅基地房”和“小产权房”发展路径 . 20 3.1 概念界定和类别 ... 20 3.2 两者本质差异 ....... 21 3.3 未来发展方向 ....... 21 图表目录 图1：2012年各省市农村宅基地面积和农村人口数 ........ 6 图2：2012年各省市农村人均宅基地和人均住房面积 ...... 8 图3：2012年各省市农村人均住房面积和人均GDP ........ 8 图4：2012年人均住房面积/人均宅基地面积 . 9 图5：2012年农村居民住房面积和单位价值 .. 9 图6：城乡收入差距扩大 ..... 11 图7：个人外出农民工数量 ... 11 图8：举家外出农民工数量 ... 12 图9：土地制度变革的重点方向 ........... 12 图10：宅基地流转中的利益集团及利益取向15 图11：地方试点宅基地流转逻辑 .......... 17 图12：补偿和置换：政府主导，市场配合 .. 17 图13：重庆三权流转模式：市场运作，政府保障 ........ 18 图14：宅基地流转制度配套 .. 19 表格目录 表1：农村宅基地分类 ........ 3 表2：建设用地构成比重 ...... 4 表3：各省市农村居民总住房面积(百万平方米) .......... 4 表4：农村宅基地总量变化 .... 5 表5：农村人均宅基地面积（平方米/人） ... 6 表6：各省市农村居民人均住房面积(平方米/人) ......... 7 表7：关于宅基地流转的主要法律法规 ..... 10 表8：早期地方宅基地改革典型示范 ....... 13 表9：宅基地流转部分地方试点 ........... 16 宏观经济 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 2 申万研究·拓展您的价值 在城镇化进程加快的背景下，我国数量众多的农村人口与有限农村土地资源 间的矛盾凸显。农村建设用地（主要指农村宅基地）集约利用引发各界关注。十 八大三中全会明确提出“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度， 选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加 财产性收入渠道。”宅基地盘活将成为未来增加农民财产性收入的重要手段。 1. 农村宅基地发展现状、面积及价值测算 当前，我国农村土地存在着现实与政策和法律脱节的现状。尤其在土地制 度不完善，法律相对滞后的情况下，很容易出现政府权力侵犯农民财产权的 问题。 十八届三中全会提出“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制 度”，并要求“选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、 转让，探索农民增加财产性收入渠道”。表明政府决心打破农地专用的垄断 现状，以增强保障农民利益的决心，同时解决城镇化过程中存在的土地矛盾 问题。 1.1 宅基地定义与特征 我国宪法、物权法以及农村土地管理法等相关法律法规均没有对宅基地进 行明确的界定。而现行的《土地管理法》和《民法通则》也没有使用宅基地 使用权这个用语。 我们对宅基地的界定为：农村集体经济组织的农户或个人用作住宅基地而 占有、利用归属于本集体所有的土地。 在农村，集体对宅基地的所有权、农民对宅基地的使用权、农民对宅基地 上的房屋所有权是宅基地流转绕不开的问题。我们总结宅基地有以下特征和 相互关系： 1、所有权：（1）宅基地所有权归农村集体经济组织所有；（2）农村集 体经济组织成员对宅基地上建造的住宅及其附属设施拥有所有权。 2、使用权：（1）该农村集体经济组织成员对宅基地拥有使用权；（2） 该农村集体经济组织成员依法享有在宅基地上建造住宅及其附属设施并直接 支配的排他的权利。 3、类型：（1）已经建有房屋的土地；（2）建过房屋但无上盖物，不能 居住的土地；（3）准备建房用的规划地。 根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》规定，宅基 地属于集体经济组织所有，其使用权不能抵押（还包括耕地、自留山等其他