——技术标部分 2014年3月。锦和出品 市场分析 政策及宏观环境 区域市场中观环境 竞品微观环境 项目理解 SWOT分析 政策环境 2013年上海最具影响力楼市政策 2013年是房地产市场与政策分化的一年。在十年九调控的岁月里，房地产企业似乎习惯了看政策的脸色行事。但自新一届政府上台后，中央政府鲜出房地产调控文件。在三中全会公报、中央经济工作会议及城镇化会议中也很少提到房地产，更是只字不提房价。这表明，未来的房地产市场将改变过多依赖行政调控的基调，而更多依赖市场，由市场在资源配置中起决定性作用。 锦和认为： 宏观经济环境 （资料来源：上海统计局） 2013年1-12月，本市全社会固定资产投资5647.79亿元，比上年同期增长7.5%，增幅比上年提高3.8个百分点。 （资料来源：上海统计局） 2013年1-12月，本市房地产开发投资2819.59亿元，增幅比上半年回落3.3个百分点，全年开发投资始终保持两位数增长水平。近年来，本市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断上升，2013年所占比重达到49.9％，高出上年4.6个百分点。 宏观经济环境 宏观经济环境 （资料来源：上海统计局） 2013年，上海城市居民人均可支配收入为43851元，同比增长9.1%。其中，工资性收入28518元，增长6.6%；经营净收入2317元，增长2.2%；财产性收入788元，增长36.8%；转移性收入12228元，增长15.4%。 全年人均消费支出为28155元，同比增长7.2%，其中以“居住”以59.1%的增幅位居涨幅之首。 宏观经济环境 2013年上海实现生产总值(GDP) 21602.12 亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，增幅比上年提高0.2个百分点。分季度看，一季度生产总值同比增长7.8%，二季度增长7.6%，三季度增长7.8%，四季度增长7.6%。全年第三产业增加值占生产总值的比重达到62.2%，比上年提高1.8个百分点。 （资料来源：上海统计局） 宏观经济环境 2013年1-12月，全年居民消费价格比上年上涨2.3%，涨幅比上年回落0.5个百分点。分类别看，食品类价格上涨4.4%，上拉总指数1.3个百分点；居住类价格上涨3.9%，上拉总指数0.9个百分点。 （资料来源：上海统计局） 2013年上海整体经济运行概括为——“稳中有进”，全年上海围绕创新驱动发展、经济转型升级，全力推进稳增长、调结构、促改革、惠民生，总体经济实现稳中有进、稳中向好的积极发展态势。但同时也看到，当前上海外部发展环境依然错综复杂，经济发展中仍存在不少困难和问题，如服务业集聚辐射能力不强，先进制造业发展后劲不足，战略性新兴产业尚处于培育阶段。因此2014年，上海将坚持创新驱动发展、经济转型升級，以提高经济增长质量和效益为中心，为打造中国经济升级版发挥示范作用。 锦和认为： 宏观房地产环境 2013年上海土地市场土地总成交面积为1238.3万平，较2012年增长52.9%，其中，商品住宅性质用地成交521万平，商业用地成交332.7万平，动迁安置房地块成交384.6万平； 2013年上海土地市场土地出让金总额达2129.7亿元，创下国内土地出让额最高纪录，比2012年增长137.4%。 （资料来源：锦和数据平台） 土地市场——全年市场好于预期，多数房企资金充足，补仓拿地越发激烈 宏观房地产环境 住宅市场——楼市旺年，供应放量，成交激增，成交均价突破2.4万元/m2 2013年度新增供应面积为1157.82万平，较成交面积少了近1成。随着市场的快速升温，虽然楼市供应也大幅放量，但市场整体表现出供应偏紧的趋势。从成交方面看，2013年度上海楼市共计成交商品住宅累计成交面积1281.86万平，同比大幅提升了36.6%，创近4年最高水平；成交均价24184元/平，与去年大幅提升7.6%。 （资料来源：锦和数据平台） （资料来源：锦和房产数据平台 ） 2013年全市新增供应面积逾324.85万方，年内供求比1.25:1，写字楼市场整体呈现供过于求的局面。在全市17个区县中，仅有6个区县呈现供不应求的现象，其中，闸北区以0.05:1次于静安区。从成交方面看，2013年度全市累计成交面积260.17万平，较2012年上涨55.19%；成交均价22576元/平，自2012年以来再度下探7%。 宏观房地产环境 办公市场——成交逾260万平环比涨逾5成，创7年新高，均价连续下跌 (资料来源：锦和房产数据平台) 2013年全市新增供应面积逾181.29万方，年内供求基本持平； 从成交方面看，在成交量连跌三年后，2013年终于迎来止跌回涨， 全年商铺累计成交面积180.92万平，逾2成的小幅上涨虽并未从根本上扭转成交颓势，但无疑为后市成交量继续回暖打开了局面。成交均价为20685元/平，较去年上涨9.62%。 宏观房地产环境 商业市场——成交止跌回涨，年签约逾180万平，均价上涨9.62%