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N-VN÷P<bDQQ ggYY00ggY}u(xxzvbTJggRUF N-VN÷P<bDQQ ggYY00ggY}u(xxzvbTJJ ggRUF 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 行业深度报告·房地产行业2 录 目 1. 2014半年报所反映的核心问题.5 增速......5 1.3 杠杆率继续下降，下半年结算毛利率将保持稳6 3.2 当期销售和资金状况.....10 3.3未来业绩的锁定情况......11 4重点上市公司2014上半年业绩分析....12 4.1 重点企业营业收入保持增长......12 4.2 重点公司平均净利润率有所下滑...........13 4.3 重点公司平均预收账款保持稳定增长...15 4.4重点公司平均存货增幅放缓.......17 4.5每股销售商品、提供劳务所收到的现金增长放缓..........19 4.6部分地产企业计提资产减值准备...........21 5. 房地产板块的市场表现、估值水平.....23 5.1板块2014年1月至今运行情况总结.....23 5.2板块合理估值水平.........25 6. 投资建议和择股思路..26 7. 风险提示........26 1.1 强者恒强时代：行业集中度进一步提升..5 1.2行业营业收入增速大幅高于EPS 定........... 2. 截至目前行业运行情况..6 3. A股地产企业2014上半年运行情况分析...........9 3.1 当期结算和利润情况.......9 wwwww2 股票报告网整理 N-VN÷P<bDQQ ggYY00ggY}u(xxzvbTJggRUF N-VN÷P<bDQQ ggYY00ggY}u(xxzvbTJJ ggRUF 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 行业深度报告·房地产行业3 图目录 图1招保万金4家龙头公司市占率持续提升.........5 图2 图3 图4 图7 图8 图9 图11 图1 图1 图1 图1 图1 图1 图1 22 A股地产企业流动比例保持平稳......11 图23 A股地产企业速动比例亦相对平稳..11 图24 A股地产企业资产负债率有所回落..11 图25 A股地产企业存货明显扩大.11 招保万金4家龙头公司营收增速显著大于EPS增速...6 全国土地购置金额占销售金额比值....6 全国各类型城市涨价情况不一致（单位：%）...........6 图5全国房地产开发投资同比继续增长.....7 图6全国房地产开发投资当月情况7 全国房地产新开工、施工和竣工面积增速情况...........7 全国房屋新开工增速情况.......8 全国房屋竣工面积同比情况....8 图10全国土地购置面积同比情况..8 全国土地购置费同比情况......8 2全国商品房销售面积同比情况..........8 3全国商品房销售额同比情况..8 4全国房地产销竣比情况..........9 5 A股地产企业营业总收入同比增长....9 6 A股地产企业营业总成本和销售毛利率相对平稳略升...........9 图17 A股地产企业期间费用与过往相比有上升...10 8 A股地产企业净利率保持正常.........10 9 A股地产企业商品销售出现一定下降...........10 图20 A股地产企业营运现金支出亦出现一定下降10 图21 A股地产企业经营性现金流普通......11 图 wwwww3 战战战战战战战战战战战战=KàòíòKí=JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ 股票报告网整理 N-VN÷P<bDQQ ggYY00ggY}u(xxzvbTJggRUF N-VN÷P<bDQQ ggYY00ggY}u(xxzvbTJJ ggRUF 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 行业深度报告·房地产行业4 14年1月至今各板块收益情况(%).........25 图30 板块和市场PE情况25 表目录 图26 A股地产企业预收帐款有所扩大......11 图27房地产指数和沪深300指数收益情况（%）..........24 图28单月房地产指数收益以及超额收益情况（单位：%）........24 图29 20 表1 行业集中度情况.........5 表2 A股重点覆盖住宅开发类地产企业营业收入情况......12 表3 A股重点覆盖其他类地产企业营业收入情况..13 表4 A股重点覆盖住宅开发类地产企业净利润和利润率情况.......14 表5 A股重点覆盖其他类地产企业净利润和利润率情况...15 表6 A股重点覆盖住宅开发类地产企业预收账款情况......16 表7 A股重点覆盖其他类地产企业预收账款情况..17 表8 A股重点覆盖住宅开发类地产企业存货情况..18 表9 A股重点覆盖其他类地产企业存货情况.........19 表10A股重点覆盖住宅开发类地产企业销售商品、提供劳务收到的现金情况.....20 表11 A股重点覆盖其他类地产企业销售商品、提供劳务收到的现金情况21 表12 A股重点覆盖住宅开发类地产企业资产减值准备情况.........22 表13A股重点覆盖其他类地产企业资产减值准备情况.....23 wwwww4 檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸=KàòíòKí=JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ 股票报告网整理 N-VN÷P<bDQQ ggYY00ggY}u(xxzvbTJggRUF N-VN÷P<bDQQ ggYY00ggY}u(xxzvbTJJ ggRUF 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 行业深度报告·房地产行业5 额市占率每两年均有明显提升，如20 售面积占比为3.26%。市占率进一步在提升。 从市占率情况看，目前前20位企业销售金额基本占据行业24%左右市场份额。2014 表1 行业集中度情况 1. 2014半年报所反映的核心问题 1.1 强者恒强时代：行业集中度进一步提升 自2007年以来，龙头公司市场占有率处于持续提升状态。从数据看，行业经营环 境越艰难，龙头公司后期市场占有率提升速度越快。此外，龙头公司销售面积和销售金 10年和2012年。出现以上变化原因在于调控的间 歇性。截至2014年上半年，四家A股龙头地产企业全市场销售金额占比是6.45%，销 年上半年龙头地产企业优势更加明显。 销售金额市时间段 top10企业 1H2014 18.64% 24.30% 11.66% 1H2013 14.64% 1H2012 15.55% 20.62% 9.10% 12.02% 场占有率（%） 销售面积市场占有率（%） top20企业 top10企业 top20企业 14.76% 20.33% 9.41% 12.50% 资料来源：克尔瑞数据、海通证券研究所 1.2行业营业收入增速大幅高于EPS增速 从我们所统计的龙头公司2014上半年以来各财报期数据结果来看，四家龙头公司 营业收入算术平均增速为3%，而归母净利润算术平均增速为-2%。两者之间有一定的差 距。造成以上增速差的原因在于： ）大部分企业均反映当期结算较少，主要结算集中在下半年； 2）目前看行业结算利润率有提升但幅度较小。造成这一现象的原因在于地价涨幅、 资金和人力成本上涨过快； 3）企业合作拿地项目增大，造成少数股东权益明显增大。以上原因使得营收增速 图1招保万金4家龙头公司市占率持续提升资料来源：Wind、海通证券研究所 wwwww5 =KàòíòKí=JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ 股票报告网整理 N-VN÷P<bDQQ ggYY00ggY}u(xxzvbTJggRUF N-VN÷P<bDQQ ggYY00ggY}u(xxzvbTJJ ggRUF 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 行业深度报告·房地产行业6 业土地购置金额占销售金额比值继续处于下行阶段。该 据从2008年高峰期的18.47%一路回落到2014年上半年的13.29%。我们认为2014 年行业处于基本面下行期，企业对于拿地行为将更加谨慎。未来看，开发商拿地行为将 更加 图3 全国土地购置金额占销售金额比值 大于净利润增速。 1.3 杠杆率继续下降，下半年结算毛利率将保持稳定 2014年上半年毛利率为34%。考虑2013年涨价因素，行业后期结算毛利率将有提 升。 此外，行业杠杆率，即全行 数 趋于理性。 资料来源：WIND、海通证券研究所 图4全国各类型城市涨价情况不一致（单位：%） 资料来源：WIND、海通证券研究所 2. 截至目前行业运行情况 2014年7月度全国房地产累计开发投资为5.04万亿元，同比增长14%。相比2013 年同 投资比重为68.21%。 图2招保万金4家龙头公司营收增速显著大于归母净利润增速 资料来源：Wind、海通证券研究所 期同比增长21%而言，2014年增幅有所降低；1-7月商品住宅投资3.44万亿元， 同比增长13%，占房地产开发 wwwww6 訨訨訨訨訨訨訨訨訨訨訨訨=KàòíòKí=JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ 股票报告网整理 N-VN÷P<bDQQ ggYY00ggY}u(xxzvbTJggRUF N-VN÷P<bDQQ ggYY00ggY}u(xxzvbTJJ ggRUF 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 行业深度报告·房地产行业7 图5 全国房地产开发投资同比继续增长 资料来源：WIND、海通证券研究所 图6全国房地产开发投资当月情况 资料来源：WIND、海通证券研究所 2014年1-7月，全国房地产开发企业房屋新开工面积9.82亿平方米，同比减少 12.8%；房屋竣工面积4.35亿平方米，同比减少4.5%。整体开竣工情况相比2013年 均有下降。 2014年1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积1.78亿平方米，同比减少 4.8%；土地市场与其他指标类似维持了下降的状态。 图7全国房地产新开工、施工和竣工面积增速情况 资料来源：Wind、海通证券研究所 wwwww7 股票报告网整理
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