1 运河区经验：城市功能多样化 多样化的建筑、社区和街道，从舒适的低层TOWNHOUSE到现代的高层住宅，加上繁华的商业街、精彩的景观步行道及快速的城市轨道交通，都体现了新型城市片区的构成元素，城市新区充满活力。运河区经验：小尺度路网 商务：Burlington Tower 商业：RITE AID，SAFEWAY 以小尺度街道串联商务商业区、市政设施和住区运河区经验：交通节点建设 城市轨道交通 公共停车楼 公共交通：联合车站公园：Jamison Square 众多小型公园散布于城市中，通常从一个公园到另一个只有3-4条街道的距离。正如波特兰运河区的实践，我们所要做的是在城市旧城更新的规模、空间、档次都有限的情况下，通过城市新区的建设，促进城市功能的完善和档次升级，并积极促进产业之间的融合互动，进而推动整个城市能级的提升！ 而在这样的城市实践中，资源，多样化的资源，将是新区启动、发展的重要支撑！ 以保利德阳项目为契机，保利将运用资源，在德阳，展开一场轰轰烈烈的城市进化运动！本案资源匹配体系 多样化是城市的天性。建设新城市核心，需要匹配的资源体系也将是复合型多样化的 高尔夫城市景观和高端休闲设施 大型购物中心提供复合型商业资源 高品质住宅提升区域居住价值 五星级酒店提升商务及旅游服务档次 保利影剧院城市高品质休闲娱乐文化设施 甲级写字楼提升商务办公的整体品质 高品质住宅资源运用方法论 资源有了，如何运用？平铺直叙还是宏大叙事，看的则是资源组合、排布、运用的功夫！ 一种方法论 功能融合，商业互动8 功能融合，商业互动 何谓功能融合？ 城市功能的相互交叉，遵循城市肌理的顺势发展； 避免硬性的切割城市功能板块； 通过多样化的社区与街道系统将城市生活进行有机串联 何谓商业互动？ 城市功能的互相交叉需要以商业为媒介； 以商业的相互交叉实现多种城市配套功能的交融； 以商业带动人口的循环流动，形成经济效应； 以互动商业实现城市功能的立体表现 8对于规划的重新考虑 在功能融合，商业互动的指导方针下，我们应该如何调整思路？ ——对于规划的重新考虑 多元的城市级配套，是保利城产品体系的核心元素；是留住消费人群的建筑载体；是构建活力之城的关键 而这一切，都离不开商业物业的准确落位与合理分布，我们将结合现有控规图，对项目商业布局进行研究，并提出建议！先调整，后发展 基于对项目交通条件、外部资源和控规的分析，建议保利城商业的发展策略为“先调整、后发展” 调整：城市景观主轴 调整原湛江路公园的用地位置至庐山南路西侧，绵远河东侧，将庐山南路打造成一带多点的城市景观主轴。并利用公园、广场能够聚集人流的特性，布置休闲、娱乐型商业发展一：商务区 在项目西南角，面积约200亩，集中发展星级酒店、高端写字楼、大型购物中心等城市级商业商务区 不仅是保利城的中央商业、商务区，而且能够辐射德阳，成为整个德阳市的商务、商业新中心发展二：商业轴 在庐山南路两侧，发展以餐饮、休闲娱乐为主的生活消费性商业。提升城市形象，增强城市功能，完善商业业态发展三：中央公园 依托庐山南路和绵远河，打造保利城区域地标——中央公园。并在中央公园上建设保利剧院，成为保利城的文化中心结合住宅地块，沿街布置超市等社区级配套商业，满足社区居民的基本生活需求 发展四：商业网点发展四：滨水休闲走廊 充分挖掘西侧滨河带的休闲功能，形成集特色休闲、餐饮娱乐于一体的滨水商业长廊细化产品定位 保利城，需要多元产品形态和多种物业功能的共生共融 因此，保利城的发展是由两条线共同组成，平行推进：——城市级配套和住宅产品完成操作方案 未来保利城的发展方法逐步清晰，需要做的事情也可以明确了产品序列构建 城市配套线 基础配套 品质配套 社区商业配套 大型购物中心 甲级写字楼 保利影剧院 区域功能升级 人文价值体现 文化力配套 五星级酒店 高尔夫球场 基础配套完善 住宅产品系 别墅产品 中、高层产品 高价值利益代表 城市化价值体现 两条线索，两类产品，六类价值 多层产品 功能补缺 私有住宅物业 社会共享设施 21 因为系统庞大，所以步步为营 “罗马城非一日建成”, 新城的建立也并非一蹴而就，同样是一个动态发展的建设过程 保利城4080余亩（红线范围）的综合规模，将是一个全新的多样化城市体系构建与发展的动态过程 因此，必须要明确项目在动态开发过程中，每一阶段发展应采用的策略及达到的目标，并以此为依据创造我们的产品 我们首先关注住宅物业的开发策略 22 谋定而后动：产品的角色任务 4080亩用地规模，2400亩住宅开发，按照3.0容积率建造，意味着什么？ 480万平方米的开发体量； 数十甚至上百种差异化的产品供应； 5年以上的建设周期； 几个阶段的动态发展 在如此复杂的工作前提下，我们更需要明确在保利城复合型城市架构之下，各类住宅产品所承担的角色任务，并以此角色确定其出现的时间点和阶段 23 角色任务：叠拼 叠拼别墅——类别墅、风险小 入门级的别墅产品，其是典型针对中高端人群的一种改善型产品。此类产品并非简单的面积改善，而是居住空间和生活方式的改善 由于面积和总价相对容易控制，既可以避免受众群体过小的风险，又容易建立起项目高端形象 缺点：容积率较低，单价上升空间有限，三跃四面积较大难以控制高端形象建立者 次要利润贡献者