2 26.626.626.626.6平方公里平方公里平方公里平方公里 60606060平方公里平方公里平方公里平方公里 核心区核心区核心区核心区 3333.7.7.7.7 区位：区位：区位：区位： 虹桥商务区位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，东靠A20、西 至A5、南依A9、北临A11。 规规规规划面积：划面积：划面积：划面积： 总规划用地面积约86.6平方公里，分为中心区和拓展区两个区域，其中A区（中 心区）规划面积26.6平方公里，核心区规划3.7平方公里；B区（拓展区）规划60平方公里。 虹桥商务区概况虹桥商务区概况虹桥商务区概况虹桥商务区概况 A11A11A11A11 A2A2A2A2 A5A5A5A5 A4A4A4A4 A8A8A8A8 A9A9A9A9 A20A20A20A20A30A30A30A30 南南南南 北北北北 高高高高 架架架架 延安高架延安高 架延安高架 延安高架 松江新城松江新城松江新城松江新城 嘉定新城嘉定新城嘉定新城嘉定新城 A11A11A11A11 A2A2A2A2 A5A5A5A5 A4A4A4A4 A8A8A8A8 A9A9A9A9 A20A20A20A20A30A30A30A30 南南南南 北北北北 高高高高 架架架架 延安高架延安高 架延安高架 延安高架 松江新城松江新城松江新城松江新城 嘉定新城嘉定新城嘉定新城嘉定新城 AAAA区（虹桥商务中心区）：区（虹桥商务中心区）：区（虹桥商务中心区）：区（虹桥商务中心区）： 西起现状铁路外环线，东至环西一大 道（A20），北起北翟路，南至沪青 平高速公路（A9），共约26.6平方公 里 BBBB区（虹桥商务拓展区）：区（虹桥商务拓展区）：区（虹桥商务拓展区）：区（虹桥商务拓展区）： 环西一大道（A20）、北翟路、铁路 外环线、沪青平高速（A9）、嘉金高 速（A5）、沪宁高速（A11）之间围 合的区域，共60平方公里。 BBBB区与区与区与区与AAAA区功能规划一致，但在业态上区功能规划一致，但在业态上区功能规划一致，但在业态上区功能规划一致，但在业态上 有一些区别，在现代服务业的大框架有一些区别，在现代服务业的大框架有一些区别，在现代服务业的大框架有一些区别，在现代服务业的大框架 下，有会议业态、酒店业态、商业业下，有会议业态、酒店业态、商业业下，有会议业态、酒店业态、商业业下，有会议业态、酒店业态、商业业 态、文化娱乐业态，包括会展业态。态、文化娱乐业态，包括会展业态。态、文化娱乐业态，包括会展业态。态、文化娱乐业态，包括会展业态。 房地产智库 www.fdc01 商务区中心区功能布局商务区中心区功能布局商务区中心区功能布局商务区中心区功能布局 规模控制规模控制规模控制规模控制 一环：一环：一环：一环： 外围由公共绿地防护绿地河流水域等形成的 生态绿环 两两两两轴：轴：轴：轴： 东西向和南北向空间发展轴 三核：三核：三核：三核： 交通功能核心、商务功能核心、机场东片核心 五区：五区：五区：五区： 核心区、虹桥机场、西北区、西南区、东片区 功能定位：功能定位：功能定位：功能定位：面向长三角的综合交通枢纽和区域商务中心面向长三角的综合交通枢纽和区域商务中心面向长三角的综合交通枢纽和区域商务中心面向长三角的综合交通枢纽和区域商务中心 ·总用地面积26.6平方公里，其中城市建设用地面积 25.08平方公里 ·总开发面积1070万平方米，其中枢纽交通建筑面积 80万平方米 ·规划人口7万人，除拆迁安置人口，用地开发的公 寓居住人口控制在2万左右 ““““一环两轴三核五区一环两轴三核五区一环两轴三核五区一环两轴三核五区””””空间结构空间结构空间结构空间结构 中心区规划面积中心区规划面积中心区规划面积中心区规划面积26.626.626.626.6平方公里平方公里平方公里平方公里 虹桥机场虹桥机场虹桥机场虹桥机场 北区北区北区北区 南区南区南区南区 物流物流物流物流 园区园区园区园区 商务商业区商务商业区商务商业区商务商业区 航空后航空后航空后航空后 勤基地勤基地勤基地勤基地 东片区东片区东片区东片区 核心区核心区核心区核心区 国家会展国家会展国家会展国家会展 中心中心中心中心 一期一期一期一期 1.4km2 1.4km2 1.4km2 1.4km2 房地产智库 www.fdc01目前中心区建设有虹桥机场，核心区一期 的9幅地块已全部出让完毕，首期两幅地块 目前正处于动工建设中；南北片区的地块处 于计划出让中。 拓展区除了中央集中分布有大量别墅外， 其他片区基本主要以厂房和农田为主。 虹桥商务区土地开发建设现状分析虹桥商务区土地开发建设现状分析虹桥商务区土地开发建设现状分析虹桥商务区土地开发建设现状分析 厂房、农田为主厂房、农田为主厂房、农田为主厂房、农田为主 农田、厂房为主农田、厂房为主农田、厂房为主农田、厂房为主 少少少少量住宅量住宅量住宅量住宅 厂房、农厂房、农厂房、农厂房、农 田为主田为主田为主田为主 少少少少量住宅量住宅量住宅量住宅 虹虹虹虹 桥桥桥桥 机机机机 场场场场核心区一期核心区一期核心区一期核心区一期 （（（（地块出让完毕）地块出让完毕）地块出让完毕）地块出让完毕） 北北北北片地块片地块片地块片地块 计划出让计划出让计划出让计划出让 南南南南片片片片地块地块地块地块 计划出让计划出让计划出让计划出让 高档别墅区高档别墅区高档别墅区高档别墅区 主功能区主功能区主功能区主功能区 拓展区拓展区拓展区拓展区 房地产智库 www.fdc01 虹桥商务区核心区（一期）共区分为九个地虹桥商务区核心区（一期）共区分为九个地虹桥商务区核心区（一期）共区分为九个地虹桥商务区核心区（一期）共区分为九个地 块。块。块。块。 首首首首次推出的次推出的次推出的次推出的06060606、、、、08080808两幅地块两幅地块两幅地块两幅地块 于2010年9月被 大牌房企拿下，意味着商务区建设大幕的正式 拉开。其中瑞安房产旗下的ShuiOn Land Limited以楼板价13674元/平方米竞得06地块。 上海虹桥商务区投资置业有限公司联合体以楼 板价11308元/平方米竞得08地块。 2011年11月份，万科14.8亿元摘得03号地 块南块；03号地块北块则被上海金臣房地产发 展有限公司联合体拿下，成交总价23.8亿元。 至此，虹桥商务区核心区一期首批推出的 9999幅幅幅幅 商业用地商业用地商业用地商业用地 已经全部完成出让，成交总金额合计 达到201.85亿元。 核心区土地出让现状核心区土地出让现状核心区土地出让现状核心区土地出让现状 89800m89800m89800m89800m2222 容容容容积率积率积率积率3-6.73-6.73-6.73-6.7 11308113081130811308元元元元/m/m/m/m2222 78751.7m78751.7m78751.7m78751.7m2222 容容容容积率积率积率积率3.4-4.83.4-4.83.4-4.83.4-4.8 12150121501215012150元元元元/m/m/m/m2222 27893.8m27893.8m27893.8m27893.8m2222 容容容容积率积率积率积率3.2-4.33.2-4.33.2-4.33.2-4.3 15099150991509915099元元元元/m/m/m/m2222 15052.6m15052.6m15052.6m15052.6m2222 容容容容积率积率积率积率1.6-3.11.6-3.11.6-3.11.6-3.1 15658156581565815658元元元元/m/m/m/m2222 92133m92133m92133m92133m2222 容容容容积率积率积率积率3.0-5.63.0-5.63.0-5.63.0-5.6 11964119641196411964元元元元/m/m/m/m2222 45282.1m45282.1m45282.1m45282.1m2222 容容容容积率积率积率积率3.1-4.33.1-4.33.1-4.33.1-4.3 12100121001210012100元元元元/m/m/m/m2222 51295m51295m51295m51295m2222 容容容容积率积率积率积率4.0-5.64.0-5.64.0-5.64.0-5.6 9789978997899789元元元元/m/m/m/m2222 32177m32177m32177m32177m2222 容容容容积率积率积率积率4.2-4.64.2-4.64.2-4.64.2-4.6 10383103831038310383元元元元/m/m/m/m2222 62300m62300m62300m62300m2222 容积率容积率容积率容积率4.2-6.04.2-6.04.2-6.04.2-6.0 13674136741367413674元元元元////mmmm2222 8203.2m8203.2m8203.2m8203.2m2222 容容容容积率积率积率积率4.34.34.34.3 13000130001300013000元元元元/m/m/m/m2222 注：均为成交楼板价注：均为成交楼板价注：均为成交楼板价注：均为成交楼板价 房地产智库 www.fdc01 南北片区土地出让现状南北片区土地出让现状南北片区土地出让现状南北片区土地出让现状 地块编号地块编号地块编号地块编号用地性质用地性质用地性质用地性质用地用地用地用地面积面积面积面积（（（（平米）平米）平米）平米）建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积（（（（平米）平米）平米）平米）容积率预估容积率预估容积率预估容积率预估 01地块办公用地19090343621.8 02地块办公用地8130130081.6 03地块商业文化金融混合22610379401.7 04地块商业金融文化办公42670621881.5 05地块办公用地15820253121.6 合计108320172810—— 地块编号地块编号地块编号地块编号用地性质用地性质用地性质用地性质用地用地用地用地面积面积面积面积（（（（平米）平米）平米）平米）建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积（（（（平米）平米）平米）平米）容积率预估容积率预估容积率预估容积率预估 01地块商业办公用地425501360753.2 02地块办公用地36800664801.8 03地块办公用地417401429503.4 04地块办公用地19900663923.3 05地块居住用地19090362711.9 06地块办公用地426901406553.3 07地块办公用地25200630002.5 08地块居住用地24180459421.9 09地块商业办公混合362801207603.3 10地块商业办公混合18860471502.5 11地块居住用地19760375441.9 12地块居住办公混合27280417281.5 13地块商业文化混合8410151381.8 14地块商业文化混合23110485312.1<